没有房产证的房屋买卖无效

    案情回放：房主转卖房产又反悔

　　1996年11月，姚富民以11.5万元的价格在徐州经济开发区购得住房一套，但没有办理房屋产权证。2002年5月，姚富民将该房以22万元的价格出售给余燕。两年后，姚富民想收回该房，余燕则表示自己已交付房款并实际占有房屋，因而予以拒绝。为此，姚富民以因客观原因至今未取得房屋产权证为由，将余燕告上法庭，要求确认其与余燕签订的购房协议书无效。

　　案情分析：原房主能否转让没“领证”的房产

　　法庭通过调查指出，姚富民对没有办理房屋产权证的该套房并不具有事实上的处分权。

　　《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。根据该条规定，姚富民没有取得房屋产权证即房屋的“唯一合法凭证”，就无权对房屋行使处分的权利。同时，按照《物权法》第17条的规定，没有“不动产权属证书”，也无从证明姚富民拥有该房产。物权作为排他的权利，只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所以姚富民是不可能“对房屋有了事实上的处分权”。

　　此外，《物权法》第9条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照该条规定，开发区卖给姚富民的房子，未经依法登记过户到姚富民名下，房子产权转让不发生效力，也就是产权还是开发区的。从法律上来说，姚富民的卖房行为是将产权人为开发区的房子转卖给他人，属于无处分权人处分他人财产，也是一种无效的民事行为。

　　法庭判决：无证房产不得转让

　　法庭经审理认为，姚富民虽与开发区签订了该套住宅买卖契约、交付房款并实际占有房屋，但却对房屋没有事实上的处分权。此后，姚富民与余燕签订房屋买卖协议，此协议虽系双方真实意思表示的结果，但扰乱了社会经济市场秩序，有损社会公共利益，因而该协议无效。为此，法庭依照有关法律规定，判决确认双方签订的购房协议书无效。

　　法官点评：

　　承认无证二手房转让协议的效力，将冲击国家的房产登记制度。按照《物权法》“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定来说,它保护的也应是合法的民事关系。本案中，开发区和姚富民的房产买卖协议，就是属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的调整范畴。开发区有权处分房产，可以和姚富民签订房产转让合同,合同订立在先，过户登记在后，他们虽未办理物权登记，但不影响合同效力，开发区和姚富民都无权主张合同无效。如果他们一方或双方反悔，那就只能按违约来处理。而姚富民和余燕的房产买卖协议，就不属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的范畴，姚富民和余燕的房产买卖协议有效的前提，是开发区的房子已经过户登记到姚富民名下，姚富民取得法律上的处分权。

　　综上所述，无证房屋买卖合同无效。对无证房屋的买卖纠纷应按不告不理的原则处理，虽然合同无效，但只要买卖一方或双方不反悔，房管部门没必要也没办法主动介入。如果买卖一方或双方反悔，就应当解除合同，恢复原状，赔偿损失。