租期中房屋被卖房客该如何维权

    近日，一直在市内某小区租房住的李女士很是郁闷，自己2006年9月租下的一处租期近两年的房子，中途莫名其妙被房主卖了。新房主前来收房，自己方知“被卖”。房子该不该腾给新房主？自己与原房主签订的《房屋租赁合同》难道不算数了？新签的《房屋买卖合同》是不是违法？因为根据《房屋租赁合同》，自己对房屋享有优先购买权。　

　　■案情回放：

　　2006年9月13日，房客李女士和房主罗女士签订《房屋租赁合同》，租赁期自2006年9月13日至2008年8月12日止。合同中约定，如罗女士出售房屋，须在两个月内书面进行通知，且在同等条件下，房客李女士享有优先购买权。

　　然而2007年8月，罗女士在未征求房客李女士任何意见的情况下，擅自与姜先生签订了房屋的买卖合同。李女士认为二人擅自买卖房屋的行为侵犯了自己的优先购买权。遂将房主罗女士及买房人姜先生告到法院，要求法院确认房主与姜先生所签房屋买卖协议无效。

　　■律师解答:

　　房客怎样行使优先购房权？为了保护人对居住这种最基本的生活需求，《合同法》和《房屋租赁合同》中都规定了房屋的承租人对所租住的房屋有优先购买权，那么承租人在遭遇房主将房屋出卖后该如何使用优先购买权？

　　价款相同承租人可优先购买。《合同法》中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这条法律条文中不难看出，房屋承租人的优先购买权是法律所规定的，即使房屋租赁合同中未约定，承租人仍然享有这一权利。但房屋承租人并非毫无条件地享有优先购买权。根据法律规定，承租人的优先购买权须在同等条件下方可主张，通常情况下主要是指房屋买卖价款相同。一般情况下，房主出租房屋是要到公安机关进行备案的，但是对于没有备案的，租赁合同仍为有效合同，承租人的合法权益仍受法律保护。

　　■律师释疑：

　　房客如何维护居住权

　　承租人在优先权遭到侵害时，可以根据不同情况来主张自己的合法权利。

　　第一，承租人确需买房。在这种情况下，承租人可以依据享有的优先购买权请求法院确认房主与他人所签订的房屋买卖合同无效，承租人按无效房屋买卖合同的房款购买房屋。

　　第二，承租人不愿购买房屋，且新房主要求腾房。承租人可以就原房屋租赁合同请求法院确认原房主构成违约，承担违约责任。

　　第三，承租人不愿购买房屋，但新房主同意承租人继续租住房屋。在原租赁合同尚未结束的情况下，承租人可继续居住，对于已经缴纳的房款可向原房主要回转交新房主，或让新房主直接向原房主主张。