未取得房产证不影响房屋租赁合同效力

    2005年3月，A公司与B公司签订一份《商铺租赁合同》，约定由A公司将其向某房地产公司购买的商铺出租给B公司经营使用，A公司所购买的商铺至今未取得房地产权证。

　　合同签订后，B公司对商铺进行了装修，并开始经营使用，但由于经营不善，B公司使用商铺一段时间后一直空置至今，并拖欠A公司长达6个月的租金。

　　B公司以双方所签订的《商铺租赁合同》违反《城市房屋租赁管理办法》关于“未依法取得房屋所有权证的房屋不能出租”的规定，要求解除与A公司的租赁合同，并要求A公司赔偿其装修损失。A公司则以B公司拖欠租金违反合同约定为由要求提前收回所出租的商铺，并要求B公司支付拖欠的租金及滞纳金。

　　A公司与B公司争议的焦点是双方所签订的租赁合同是否有效，因此，对该合同效力的正确认定将是妥善处理双方纠纷的首要问题。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，A公司与B公司所签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规规定的强制性规定，应为合法有效。由于《城市房屋租赁管理办法》并不属于法律或行政法规，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，因此，B公司的主张不能成立，A公司有权要求B公司支付拖欠的租金及滞纳金，并可依合同约定提前收回所出租的商铺。