四大绝招破解租房陷阱

    1月2日，北京市建委发布关于贯彻实施《北京市房屋租赁管理若干规定》的通告。对该规定的相关内容再次重申，并于2008年1月1日正式实施。

    与去年11月出台的《北京市房屋租赁管理办法征求意见》（简称“意见”）相比，新规定强化了政府的职能及责任，主要有四个亮点：

　　付款不做硬性规定

　　去年的《意见》中规定“房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金”。新规定中取消了这一条款，“链家地产”认为，月付房屋主要是避免经纪公司挪用客户租金。但租金的安全不在于采取月付还是季付，而在于客户付的房租能否与业主收取的房租时间同步，如果能够实现客户房租的不滞留，就可以解决房租的安全问题。而从市场角度说，许多业主并不希望按月收取房租，这样会花费业主的更多的时间和机会成本。取消“月付房租”规定，对付款方式不做硬性规定，是符合市场规律的。

    出租登记不收费

　　在新规定中指出，“本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费”。打消了部分业主关于收费的顾虑。同时，新规定也加强了不进行房屋登记的处罚力度。“链家地产”认为，一方面在登记时不收费，一方面对不登记行为加强处罚力度，这对于促进房屋出租登记备案是有积极意义的。

　　针对这一规定，我爱我家专业人士认为，不仅有利于规范整个房屋租赁市场，保障业主和承租人的利益，更利于规范房产经纪公司的经营行为。可以有效的打击房屋租赁中普遍存在的偷税、漏税等现象，规范经纪公司操作和增强消费者租房安全意识。

　　转租规定放宽

　　去年的《意见》曾明确规定“不得擅自转租、转让、转借承租房屋”；这样是为了杜绝由“二房东”所引起的安全隐患；而在新规定中，这一条已经去掉了，改为“转租应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定”。但明确了出租房屋的安全由房屋所有权人负责，并且在法律责任中明确了出租中存在的系列问题进行相应的经济处罚规定，这会增强房屋所有人对承租人群的动态严格管理。

　　“民宅禁商”出现松动

　　去年的《意见》中，对于出租房屋要求“居住房屋不得用于生产经营，不得擅自改变房屋使用性质”，成为“民宅禁商”政策的依据。而此次新规定中，对于住宅的用途规定并没有完全限制出租人或承租人对房屋用途的使用。对此，“链家地产”认为，新规定中关于“民宅禁商”的表述，与《物权法》是相关联的，因为《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“民宅禁商”与这一条规定应该说形成了一定的冲突，因此，租赁新规在这方面也有所松动。

　　“链家地产”认为，通过明确的职责确定，包括管理机构的职责、出租人的职责、承租人的职责以及经纪公司的职责，从出租安全角度来说，将规范京城房屋租赁市场。