房东要求解除合同 合租是否属违约转租

    法官建议：房东应在合同中写明不允许合租

    当前，外地人到北京上学、打工的较多，不少人选择与他人合租房屋解决居住问题，但不少房主常常以违约转租为由，拒绝承租人和他人合租，引发了多起官司。记者日前就此采访了海淀法院的法官，法官表示，合租一般不属于违约转租，如果房主不允许承租人与他人合租，应该在《房屋租赁合同》中明确写出。

    认为合租属于违约转租，房东要求解除合同

    1月19日，房主杨先生与邓女士签订《房屋租赁合同》，杨先生将海淀区北京大学畅春园一处三室一厅的房屋出租给邓女士作居住使用，双方约定:邓女士与同事、同学、朋友合租，须通知杨先生合租情况并提供居住者有效证件复印件及合租协议给杨先生备案；如果租赁期间，邓女士未经杨先生书面同意，将房屋转租、转借给他人使用，杨先生有权终止合同。

    租赁合同签订后，邓女士于2月开始和于女士及夏女士合租该房，同时，邓女士把另外两人的身份证复印件交给杨先生。可是，杨先生认为，邓女士未经其同意就将房屋擅自转租他人，属于违约转租，要求按照合同约定收回房屋。

    庭审中，双方就合租行为是否属于违约转租，是否应当承担违约责任，合租行为是否需要经房主同意才能出租等问题展开了激烈的辩论。后经法官调解，杨先生撤回了对邓女士的诉讼。法官释法合租一般不属于违约转租法官介绍，转租行为是指承租人承租房屋后，又将房屋出租给他人的行为，通常承租人在将房屋转租给他人后，即退出对该房屋的实际使用权。

    合租行为通常分为两类:一类是两个以上的承租人同时与房东签订一份房屋租赁合同；另一类就是房主授权承租人可以另外与他人签订合租协议，只要经房主同意后可以共同承租房屋。一般纠纷多发生在第二种情况下。

    法官说，第二种情况承租人虽然有转租表象，但与转租行为不同的是，合租人加入后，原承租人并未退出承租关系，而是继续承租使用房屋，因此第二种合租行为也不属于违约转租。合租是否需要经房主同意？对此法官表示，合租问题应当由双方协议约定。一般情况下，房主可以在租赁协议中明确授权承租人可以自主选择合租人，但必须经房主同意方可；但如果房主在协议中对允许合租的授权不明，那么，在原租赁合同确定的范围、期限、用途、合租人人数、租金标准范围内，承租人可以与他人签订合租协议，并无需征得房主同意，原承租人只需将合租的情况及时通知房主即可。

    法官建议，在需要与他人合租房屋的时候，最好与房主就是否同意合租、合租的条件及限制情况在合同中予以明确，如果房主不允许承租人与他人合租，应该在《房屋租赁合同》中明确写出。