提前还房贷 怎样更划算

    市民余先生去年底买房借了30多万元20年期的房贷，月供2200多元。11月底他凑了4万元提前还了贷款，为了减轻月供压力，他选择了期限不变，月供减少的还贷方式。但是出乎他的意料，银行工作人员算下来，提前还贷以后，明年的月供仍要2190多元，“一开始我以为他们算错了，后来才弄明白，由于今年加了5次利息，因此本来明年可以减少的月供又上升到了和现在差不多的水平。”

　　5次加息使还贷压力增大

　　要不要提前还房贷？这可能是本月里按揭族考虑的重点了。根据大部分银行的规定，在央行公布新利率以后，老房贷客户都是在次年1月1日起按新的利率计算利息。今年以来，央行连续五次调整了房贷利率，这就意味着，从2008年1月1日起，老房贷客户要一次承受5次加息的压力。

　　据了解，连续5次加息后，5年期以上个人住房贷款利率从6.84%(优惠利率执行5.814%)陡增到7.83%(优惠利率执行6.6555%)。记者请业内人士算了一笔账，看看5次加息增加了多少月供压力。以20年期70万元贷款为例，如果采取的还贷方法是等额本息法，按照今年加息以前的优惠利率5.814%来算，目前每月还款4940.19元，如果按照今年5次加息后的优惠利率来算，从明年1月1日起，月供则为5283.29元，将增加343.1元，每年要多还4000多元。

　　提前还贷有两种方式

　　怎样提前还贷更划算呢？农行市分行个人业务部的理财师告诉记者，目前常见的提前还贷有两种方式：第一种是将所剩贷款一次性全部提前还清；第二种是提前还一部分贷款。第二种提前还款方式中还分4种不同的还法，分别为：月供不变，缩短还款期限；减少月供，还款期限不变；减少月供，同时缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。

　　“如果有经济实力，当然是一次性全部还清最省钱，此外，从目前情况看，客户在提前还清了部分贷款后，选择‘月供增加，缩短还款期限’的方法最划算。此举相当于减少了占用银行资金的时间，可以最大限度地减少利息。”不过，必须引起重视的是，对于等额本息还款初期的客户而言，月供中利息占较大比例，所还本金较少，提前还款可以通过减少本金来减少利息支出。而如果进入还款期的中后期，那么所偿还的本金占较大比例，实际能够节省的利息很有限。

　　建行城建支行个贷中心的工作人员则建议可以先偿还商业贷款。 “今年下半年开始，组合贷款的客户提前还贷已经不用按比例归还商业贷款和公积金贷款了。商业贷款的利率比公积金贷款利率要高，所以从节省利息的角度讲，先还商业贷款更划算。”

　　尽量避开月底还贷高峰

　　为了方便贷款者，各大银行纷纷把提前还贷的业务办理速度加快。如目前建行城建支行办理的房贷，如部分提前还，只要提前一天预约，如全部提前还，也只需提前两天预约。随着2008年1月1日的临近，预计申请提前还贷的房贷者会越来越多，多家银行的工作人员都提醒想要提前还贷的购房者：最好不要拖延到12月底再提出申请，避免撞上还贷高峰而延误时间。

　　另外，目前宁波各大银行对提前还贷基本都没有收取违约金。只要连续还款期限超过一定时间，贷款者可以随时提出还款申请。这个连续还款期限，有的银行规定为半年，有的银行规定为1年，具体情况视合同约定。

　　几类人不必急着还贷款

　　据银行人士介绍，目前贷款利率执行一般有以下几种方式：一种是从加息次月起执行新利率，一种是从次年1月1日起执行新利率，目前急着提前还贷的多是后者；但还有一种房贷者的利率采用的是固定利率房贷。固定利率房贷利率水平往往会高于同档次的普通利率水平，但可以规避加息风险，如果选择的是这种利率计算方式，房贷者就没有必要提前还贷了。

　　对于已经还贷数年的贷款者来说，在贷款期限的1/3至1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷5年，已偿还了3年，以后还款主要就是还本金，此时就没太大必要提前还款。

　　对于有较好的投资渠道的贷款者来说，如果通过基金、股票、黄金投资所得收益较高，能拿到超过贷款利率的收益，也没有必要急着还款。将还贷的款子用于投资会更划算。