南京二手房拟征土地增值税

    昨天记者从南京市地税局获悉，该市酝酿近期向房地产开发企业和个人转让非普通住宅开征土地增值税。据悉，南京此前一直是自行申报土地增值税。有关人士评价说，政府部门此举是想向热度不减的楼市砍下“温柔一刀”，但其效果恐怕反会抬升南京现有楼市价格。如何在调控市场的同时又不加重购房者的负担，值得相关部门认真思考。

    政策解读

    核心：清算企业土地增值税

    政策：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目将进行土地增值税清算。

    解读：该政策明确房地产开发企业土地增值税将进行清算式缴纳，这意味着此前实行的"预征"为主的土地增值税缴纳方式结束。据税务部门透露，南京近两年已对32个房地产开发项目进行了土地增值税清算，清算补征土地增值税4186.57万元。

    核心：开发商瞒税要多掏钱

    政策：房地产开发企业如果出现诸如未设置账簿的、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的等5种违规行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

    解读：税务部门表示，此举就是为了震慑想蒙混过关的部分开发企业，根据相关收取标准，如果企业出现类似情况，税务部门将按照核定征收率进行强行征收，一般征收比例要高出正常预征的1％。

    核心：个人缴税三种方法

    政策：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人转让非普通住宅，居住满5年或5年以上，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住不满3年全额征收。

    解读：税务部门解释说，个人转让非普通住宅需征税的，可以有三种方法方式计算缴纳土地增值税，个人买卖交易时可以进行选择。

    比如，提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税。如果转让者既没有评估价格，又不能提供购房发票的，则按转让收入的1%计征土地增值税。

    模拟缴税

    对于个人转让非普通住宅涉及到的缴纳土地增值税问题，税务部门给出了三种计算方式，本报记者经过计算后发现，其实第三种按照转让收入1％计征土地增值税的算法最为省钱。

    小张将三年前买的价值100万180平方米的房子以150万卖掉，销售时缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税等各项税费约10万，且能向税务机关提供当时购入房屋的有关发票及已缴税款的凭证，小张卖这套房子应交多少土地增值税？

    按照第一种算法，应缴纳的土地增值税为：应纳税款＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除率系数，具体计算结果为7.5万元，而根据满三年减半征收土地增值税的政策，实际应纳税款为7.5万元/2=3.75万元。而按照第三种方法，其计算公式为应纳税款＝转让收入总额×1％。按照此种方法，其计算结果为15000元，同时按照减半原则，实际缴纳土地增值税为7500元。与第一种方法相比直接可节省30000元。