二手房土地增值税难改房市基本面

    随着一线城市房价的节节攀升，当前的房地产市场正热切地等待着“金九银十”的到来。在此当口，有关房地产市场调控政策的风吹草动就备受市场关注。继京、杭之后，上海正式对个人转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。

    各地陆续开征的住宅转让土地增值税被戏称为“温柔一刀”，其调控的初衷显然在于增加房产转手成本、抑制投机行为。但从二手房土地增值税政策本身特征、先行经验和市场大势来看，没有理由对土地增值税期望过高。

    首先，税负和税基是一项税制的两个基本点，从这两点来看，二手房土地增值税只能起到微弱的边际影响。据上海地税部门发布的《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

    该税率低于北京1%以及杭州大部分0.5%的税负标准，不会改变绝大多数的交易活动。此前，除印花税、各种手续费以及中介佣金外，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负已达11.05%，其中包括契税、营业税、个人所得税等各大税种。这些财税调控并未改变二手房交易的基本走势，既然如此，我们也无法期望，增加开征0.5%或0.25%的土地增值税后，事情会因此改变。

    再看征收范围。上海开征的土地增值税仅适用于转让非普通住宅，而普通住宅暂免。问题在于，普通住宅的标准具有相当“普适性”：住宅小区建筑容积率（总建筑面积/居住区用地）1.0以上；单套建筑面积140平方米以下；坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于0.7万元/平方米。按此标准，不符合上述条件的非普通住房显然并不构成普通百姓购买二手房的主体。也就说，如果该政策能让买房者受益的话，那么也只是使能买得起豪宅的少数人受益。

    二手房土地增值税“税率低、范围小”的特征决定了该项调控举措难以产生重大冲击。

    其次，已有事实表明市场对土地增值税的确无动于衷。土地增值税在北京、杭州实施后，二手房市场继续走强。另外，上海早在一个月之前就公布征收土地增值税的时间点和开征办法，但在此后的“政策缓冲期”内并未出现集中交易的高峰，市场反应平静，与以往调控政策出台时的情形大相径庭。相反，搭着5月楼市走势良好的“顺风车”，6月上海二手房交易还出现了“量升价涨”的局面。

    最后，让人担心的是，这一原本意在抑制投机的举措，在二手房价格指数持续走高、供需缺口加大、价格涨幅显著递增的情况下，或将成卖主转嫁税负、继续拉高房价的借口，并使得开征土地增值税的效果事与愿违。

    在二手房卖方市场特征明显的格局下，增税的主要负担将落在弱势的买房者身上。目前市场上已经出现买主以“装修补偿费”、“户口迁移费”、“搬迁费”等名目补偿卖主的做法，由此只能导致二手房的真实房价因增税而再被推高。如果这样演变，那么上海此番仅针对非普通住宅转让开征土地增值税，没有“垂青于”主流的普通住宅，对广大买房者倒可以说是幸运的事了。

    二手房市场是个极为复杂的市场。一方面，它与新建住房市场、流动性情况、货币政策、房地产市场调控政策以及整个资本市场都联系密切。当前在经济基本面持续向好背景下，流动性过剩和资产价值重估的大潮使得房地产成为积聚财富并创造财富的重要载体。

    另一方面，中国的房地产市场还不仅仅是一个经济问题，它还与中国政府间关系以及寻租体制等深层制度相连。因而，土地增值税这类的制度微调除了增加政府的税收外，很难成为压垮骆驼的最后一根稻草。