住房全流通可缓解部分供应不足的压力

    眼下，全国许多地方的房价都在着了魔一般地飞涨，房市调控为何没能发挥期待中的效力？笔者认为，住房未能实现“全流通”导致的供应不足是一个重要原因，倘若借鉴股市股权分置改革的成功经验，进行房市的“全流通”改革尝试，或能在一定程度上缓解房价上涨的压力。

    房价不断攀升，并非投资不足的缘故，恰恰相反，我国房地产投资一直呈快速上升势头。2003年-2005年，北京市的房地产开发投资占固定资产投资比重连续3年都超过53%，位列全国第一；紧随其后的深圳、上海、广州，该比例也都连续保持在33%以上。

    但是，在如此之大的投资下房价仍在上涨，开发商和大量炒房者仍敢囤积房屋，其中一个重要原因就在于住房未能实现“全流通”。所谓的住房“全流通”，就是所有者拥有完全产权，可以自由处置和流通，限制流通的住房则是指居住者只拥有完全的居住权而不拥有完全产权，不能自由处置或流通。限制流通减少了供应渠道，相应也减少了供应量。这既是房价上涨的原因，也是囤积住房和炒房的原因。

    目前，商品房属于自由流通的，而农村住房、小产权房和一些历史原因形成的单位住房则是限制流通的。关于这三个类别，目前的境况各不相同：

    一、由于历史原因造成的不能流通的单位住房正在逐步实现流通。像铁路、电力、水利等系统的一部分住房，由于历史原因一直实行内部管理，产权更名、转让等只能在内部进行，住房居民都没有产权证，不仅自身的合法权益很难保证，而且在买卖住房、二手房交易等很多方面也受到限制。去年6月份，哈尔滨市内逾6万户居民居住的、建筑面积超过360万平方米的铁路系统住房，逐步纳入国家房屋权属登记管理，打破买卖、转让限制，实现了“全流通”，为从根本上解决广大铁路系统住房权利人积压多年的房屋上市交易问题。倘若如此效法，尽快使历史原因造成的被限制流通的住房实现“全流通”，就能使二手房市场存量增加，并带动和活跃房地产交易和融资市场，同时对稳定住房价格起到一定的积极作用。

    二、不能流通的农村住宅已有松动迹象。这一迹象发生在广东，深圳目前已经允许宅基地产权所有者补足地价，将住房性质变更为商品房。一旦各种边缘地带的流转方式在政策明确后“转正”，将大幅度增加供应，。以东莞市为例，该市截至2006年10月，宅基地上建起的农民公寓总建筑面积大约是2006年东莞住宅销售面积的1.5倍，倘若如此之多的住宅“全流通”，房市中的囤积居奇等现象很快就会淡出，毕竟，没有谁敢对供应量的大增掉以轻心。

    三、小产权房。目前，最尴尬的当属小产权房，在北京市市郊，小产权房每平方米的价格只有两三千元，比起市内二、三万每平方米的单价简单是天壤之别，这种对比无疑对抑制房价过快上涨是有益的。小产权房之所以便宜，根源在于三点：其一，没有缴纳土地出让金。其二，许多税费没有缴纳。其三，减少了许多腐败成本。

    正是由于小产权房价格过于便宜引起开发商等既得利益集团的恐慌，他们纷纷提出封杀小产权房。国土资源部也作出了回应，7月12日，国家土地副总督察甘藏春等在国新办新闻发会上表示：国家非常重视小产权房现象，从1999年开始就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

    这种态度是非常务实的，这说明政府不打算接受既得利益集团的建议，采取强硬封杀小产权房的做法，而可能借鉴深圳等地的做法，通过让农民补交一些土地出让金或相关税收实现合法化。

    倘若上述三种类型的房屋逐渐实现“全流通”，我国房地产市场的供应量将大幅增加，加上每年新增的住宅供应量，满足不同层次的市场需求将绰绰有余，相应地，房价也将偏离快速上涨轨道，逐渐实现价值回归。