昔日香饽饽今成烫手山芋 开发商掀起项目抛售潮

　　进入2008年，中国楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。近期，房地产价格的盘整和成交量的下滑，开发商面临资金回收压力。这使得不少开发商开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。随着众多开发商还贷高峰期将至，类似的项目转让融资行为将会变得更加普遍。

    项目转让或大势所趋

    中国土地一级开发网信息显示，北京、天津等城市，近期有意转让土地、或者有合作开发意向的开发商数量明显增多。与去年同期相比，大约上升50%。在转让地块中，以住宅用地为主。

    据悉，目前在北京产权交易所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。

    涉及股权转让的包括，北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权，北京国融置业有限公司45%股权，中国华联房地产开发公司85%产权，北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权，北京德胜投资有限责任公司99%股权等。这些进行产权转让的公司，多数都表现出对资金的渴望，有的要求受让方能短期支付大笔交易资金，还有要求受让方有良好的资金实力，能一次性支付交易价款。

    据统计，近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让，主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔等地。

    目前，知名房地产公司也正加入到转让项目或者股权的行列。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。

    5月19日，香港上市公司瑞安房地产公告称，全资附属公司SOD与海外投资基金永菱通订立协议，永菱通将以11.25亿元人民币的总价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL的25%股权。FPL的主要资产包括上海瑞虹新城项目。

    无独有偶，李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”近日公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。

    分析人士指出，在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往在私下进行股权转让融资。虽然目前没有一个公开的数据分析表明现在到底有多少开发商在私下进行股权转让融资，但根据目前的情况估计，应该比去年会增三成左右，开发商对资金现在是相当饥渴。

    转让项目解资金之困

    诸多房地产项目转让，主要还是因为资金压力之下的无奈之举。在日前举行的“中国房地产(无锡)高峰论坛”上，潘石屹称，由于土地价格被高估，一些开发商高价拿地后出现了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的，这些都是在资金压力下表现出来的现象。

    国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，资金链紧张将是行业资源并购整合良机。时间紧迫和交房保证等原因使得资金链濒临断裂企业选择项目转让的概率大于降价清盘的概率，部分企业资金链断裂将更多地将通过上游项目资源的并购整合来结束。