成交持续低迷短期回暖无望 买方市场已成定局

    国内知名地产机构中原地产研究中心公布的最新研究表明,尽管中国房地产未来的长期景气依然被看好，但纵观今年上半年的房地产市场的成交情况,不得不承认近期中国楼市的低迷格局几成定局。在一系列的内外因素的综合影响下，在日益加大的不确定性风险的作用下，中国楼市一个重要特征已然确定，即卖方市场终结，买方市场呈现。

    买卖胶着

    2008年以来，房地产市场一直笼罩于浓厚的观望氛围中，全国范围内房地产销售量持续低迷。2008年上半年各大主要城市住宅销售面积以及销售金额更是大幅下降，市场萎靡不振无疑使得开发商本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。

    中原地产研究中心分析认为，短期看来，一些城市的降价促销措施是较快地回笼资金的方式。但是由于信贷紧缩政策依然严厉执行，市场观望氛围更加浓郁，买卖双方胶着的状态短期难以改变，2008年中国楼市的调整已全面呈现，短期回暖无望。
 
    根据今年上半年的统计，珠三角地区是率先调整的，价格也迅速回落。最低迷时期一手住宅成交面积相当于高峰时期的20%。开发商的降价从去年12月开始，深圳、广州、东莞等城市各大楼盘纷纷降价销售，不少新开盘房源均以低于周边房价15%到30%的低价发售，加速资金回笼，房地产价格迅速回落。长三角地区的楼市再次陷入滞账的僵局，住宅销售面积迅速回落，上半年各大主要城市一手住宅销售面积仅相当于去年同期5成左右。环渤海地区也进入观望和调整期，2008年上半年一手住宅成交面积仅相当于去年同期的5-6成。中西部地区成交量也在萎缩，价格艰难维持上升。

    开发商陷入困境

    中原地产研究中心分析认为，降价销售将会成为近期开发企业的首选，也是必选之路。卖方市场时代终结。目前，一些负债较高、现金较少的开发商，在2008年初已选择暂时退出土地市场。根据中原地产监测数据显示，2008年上半年各大开发商的土地储备已明显减少。

    据不完全统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。根据中原地产监测数据，大部分开发商在售以及在建项目的数量在逐步增加，这表明各大开发商纷纷加快开发速度，以期迅速进入销售期，尽快实现其销售目标。

    如6月万科在建和在售项目数量分别环比上升26.32%和17.39%，碧桂园和华润的在建和在售项目数量也比上月有较大的增加。

    而众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，纷纷通过卖地、卖股权等方式转让项目或寻求开发项目的合作。一些优质开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足。

    买方市场成定局

    中原地产还预计2008年下半年全国楼市回暖无望，并将进入新一轮的深度调整。且该轮调整将至少持续到2009年第一季度。

    2008年上半年各大主要城市住宅交易面积回落，交易价格滞胀甚至部分城市开始下跌，预示着全国范围的楼市观望情绪已非常浓厚，消费者对后市预期普遍看淡。未来这种观望和调整仍会在珠三角和长三角持续，并逐步向环渤海和中西部地区蔓延，形成全国范围的调整。

    在市场萎靡的情况下，一线城市对二三线城市的影响也会很明显。下半年一线城市的楼市调整将加剧，其中深圳虽然已出现负资产家庭，但楼市仍有下调空间，广州房价受双限房的大量上市影响又有下调压力，上海、北京房价的上涨动力缺乏，市场也将进一步调整。市场调整也将快速向成都、重庆、天津、武汉和杭州等二三线城市蔓延。