房地产行业洗牌或将加速

    信贷收紧VS打“三假”

    进入2007年下半年,银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调,地产开发贷款利率都在基准利率之上。对于高度依赖银行贷款的发展商而言,紧缩政策对其资金链带来极大的压力。特别是许多发展商在去年采取激进策略,频频高价圈地,一方面要面临巨额地价款的支付压力,另一方面银行的紧缩政策也使其很难贷到款。

    信贷收紧导致银行整体放贷利率走高的同时,民间借贷利率对地产开发商也进一步走高。在福建、浙江沿海一带,民间放贷给房地产的开发贷款月利率普遍都在2分以上,对应的年利率是24%,较央行规定的1年期基准利率要高出10个以上的百分点。

    一些开发商为防止资金链断裂,开始在申请贷款的过程中采取“三假”做法,以“假按揭”、“假首付”、“假房价”,串通部分银行相关人员获取银行贷款。

    为防范金融风险,打击发展商通过上述三假等不规范行为套取银行贷款的行为,银监会于6月向商业银行下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,对房地产贷款进行更为严格的约束。而发展商的资金链则面临更为严峻的考验。

    小长假VS营销之变

    已经实行7年的“五一黄金周”休假从今年起取消,代之以清明、端午和中秋各放假1天。

    连续低迷数月之后,清明“小黄金周”的回暖行情却令人始料不及。清明几天也天气晴朗,再加上部分发展商启动了优惠促销,使得首个清明假期楼市成为今年的“破冰”之节。

    “清明该冷不冷,五一该热不热”。而在发展商更为重视的“五一”假期,尽管前后有多达107个楼盘大举投放广告,但五一“小长假”并没有相应的旺起来。市民看得多买得少,虽然许多楼盘人气大幅回升,但成交额却远不能达到原来七天长假的水平。观望的气氛更是在地震发生后延续到端午假期,多数发展商在端午期间并没有推出特别的促销优惠,更多地将其看成是普通周末的“加长版”。

    在长假制度改革后,过去发展商把“五一”、“十一”两大黄金周作为两大战役,基本上可以完成全年销售任务的一大部分的时代一去不复返,营销观念和手段都面临着转折。许多专家表示,在长假制度改革后,发展商对开盘推售时间节点的关注应当让位于新颖的营销手法,借鉴部分楼盘清明卖楼的新经验,抓住一切节假日和特殊时间段的机遇打好阵地战,谋求“积小胜为大胜”。

    记者观察

    洗洗更健康

    2008年上半年的楼市大戏已经谢幕。如果说上半年的股市写出了一个大大的“熊”字的话,那这半年低迷的楼市则可以用一个“洗”字来概括。

    上半年广州楼市一大特征是“洗盘”。在股市中,洗盘被理解为庄家在拉升前的反复整理,这一过程往往令普通投资者十分痛苦。回到楼市,尽管明白人都知道在一个通胀的年代,热钱不断涌入,各种原材料价格不断攀升,楼价长期必然上涨,晚买不如早买,但摇摇欲坠的房价却令人产生了信心危机,不敢贸然出手。楼市也因此陷入了“观望-降价-再观望”的循环。

    上半年楼市另外一个特征是“洗牌”。尽管楼市自去年10月陷入不景气周期,但主流大集团的市场份额和综合优势越发明显。不但销售额依然保持增长,营销策略频频奏效,部分大集团还开始着手抄底买地,银行贷款也向大集团倾斜。那些不具备良好品牌、开发实力的中小发展商度日艰难,已经有一部分在上半年被市场所遗忘。如果低迷再延续下去,潘石屹所预言的“楼市巨变”并非是一句空话。

    上半年楼市第三大特征是“洗脑”。在前两年楼价飙升,房子不愁卖的时候,许多发展商被火爆的市场冲昏了头,不但卖楼漫天要价,楼盘品质、售后服务乃至品牌信誉都甩在脑后,国内外“热钱”等大量投机资本也疯狂涌入楼市,不少普通人在暴利的诱惑下也加入了炒房大军。而上半年楼市的调整,对各路资本都是一次“洗脑”的过程。现在不难发现,广州主流发展商已经回归到做好产品、服务和品牌的正确道路上,购房者重新体验到“上帝”的滋味。各路投机资本也暂时偃旗息鼓,看到了中央维持楼市稳定的决心和成效。对于我等普通市民,也再一次深刻地体会到,广州的楼的确不是那么容易炒的。

    最近不断有朋友问及楼市何时回暖的问题。在笔者看来,目前的楼市所经历的低迷,是在国内外宏观经济形势不明朗条件下所遭遇的信心危机。信心危机迟早会过去,楼市回暖也只是时间问题。我们无需为楼市的未来算命,但几乎可以肯定的是,经过充分洗礼的楼市才更健康。