易宪容：楼市发生根本性变化

    2007年下半年以来，由于国内房地产政策的重大调整、银行信贷管理政策的变化，使国内房地产市场出现了根本性的逆转。

　　目前，无论是房地产市场发展模式，还是房地产信贷和土地管理政策，无论是房地产市场价格的下跌，还是成交量的萎缩，都与2007年10月之前的形势有天壤之别。尽管国内争论仍十分激烈，特别是

　　“是否出现拐点”的争论，无论赞成方还是反对方都能罗列出无数个理由。

　　实际上，无论怎样争论，房价该跌的地方还是下跌了，这是不以任何人的意志为转移的。在市场面前，任何个人意志都是渺小的。深圳最近发生的情况及一些数据就可以表明，关于“拐点”的争论是多么苍白无力。

　　据报道，深圳市宝安区的金地梅陇镇有一个占地面积达13.6万平方米的大型楼盘，叫“金地梅陇镇”。2007年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米。但到2008年2月底，金地梅陇镇三期登场，公布的销售价格如今却只卖11000元/平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，每平方米实际的价格还不到1万元，价格下跌近40%。

　　深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。深圳市国土房产局日前发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47%。报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的房价住宅均价为每平米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月降幅就达到了16.53%。

　　最新的统计数字显示，从2007年下半年，北京楼市开始显现“量缩价升”的苗头。进入2008年，这个趋势进一步加剧。今年一季度，北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，下降56.7%。从住宅销售套数看，一季度北京市销售住宅10598套，日均签约量仅有116套，比上年同期下降46.9%。与此同时，北京房价却继续保持着上涨势头。一季度，北京市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。

　　上海的情况表面上与北京相同，但是上海的房地产商则用签订假合同、请民工排队购房来制造房地产市场虚假繁荣。

　　这些现象与数据说明，深圳房价的下跌已经是不争的事实，而且是大幅下跌。有的房子都跌了近40%，整个城市的房价月跌幅达到了近17%，销售量也急剧下降了70%。这还不算下跌吗？还不算是拐点吗？尽管北京及上海的房价没有下跌，但销售量急剧下降也是事实。做好的房子没有人购买，其问题就很大了。如果一些人连这样的基本事实都不承认，那么只能说是在掩耳盗铃了。

　　现在的问题是，深圳房价为什么会大幅下跌？这种下跌是局部性还是全国性的？其实，这个问题我不知道谈多少次了。深圳房价大幅的调整就在于从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。而且，今年的政府工作报告、2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。因此，凡是房地产炒作严重的地区，或是房地产投资比重过高的地方，都会受到极大冲击。

　　从全国的情况来看，上海、浙江、北京等地房地产的投资炒作成分也会不亚于广东深圳。但是为什么广东及深圳的房价最先下跌呢？其重要原因是由于广东及深圳的房地产市场，早就经历过一轮房地产市场的波动周期。这里的居民及房地产企业都知道，房地产市场高利润之后的高风险。比如，我有一个朋友，1996年在深圳购买的两套房子，直到2004年才解套，8年之久（如果利率10%，他早就亏损了两套房子了）。若不是碰到这几年国内房地产市场大发展，可能这两套房子一辈子也无法解套了。因此，广东的居民及企业一看到房地产大势的变化，就比其他地方反映要快，行动要早。比如，万科之所以能够先动作，就在于这种市场意识及风险经历。

　　国内其他地方的居民及企业则把房子捂在手中，认为大势不会改变。他们不是从市场竞争基本法则入手，而是又希望国家房地产政策等外在的东西使其走出困境。因此，尽管内地不少房地产开发商知道问题的严重性，但是他们都把希望寄托在房地产政策的变化上。这些房地产企业基本上是停留在计划经济的阴影下，以历史经验来判断当前的房地产市场形势。

　　其实，无论一些企业如何来捂盘，但是市场已经发生了根本性变化。比如，政府要求生产更多的中低档产品、政府保障性住房的建造，商业银行对个人住房消费信贷严格管理，房地产市场投资性购买挤出等原因，都表明国内房地产大势将发生根本性转变。而且在住房的民生性方面，我相信政府还会进一步强化，还有更多的有利于改善每一个居民住房条件的政策出台。因此，在这种大势面前，即房地产企业所理解的系统性风险，又有哪家企业能够抗拒得了呢？

　　国内房地产市场发生了根本性改变还表现在国内土地市场的变化上。一是全国性地价水平上涨幅度下落；二是土地流拍开始在全国蔓延。比如，不少城市综合地价环比增幅放缓，部分城市出现负增长和零增长。统计数据显示，其中38个城市的综合增长率集中在-3.00%-3.00%之间，约占监测城市的83%。又比如，从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等地方，从2007年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自2007年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40宗之多。

　　上述现象表明，2007年那种从股市圈到钱，然后用这些钱去套购土地，再用这些土地注入上市公司，推高上市公司股价，并再从股市圈钱来套购土地的情形已一去不复返。当土地市场价格的泡沫破灭，也就预示着国内房地产市场将出现重大的调整。因为大家都知道，土地价格的高低完全取决于房价的高低。当房价高企时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，自然会反映到土地的价格上。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走低。

　　总之，中国房地产市场已经发生了根本性变化，无论房地产市场价格快速调整，还是土地价格下跌，都说明了这一点。而这种态势谁想改变是不可能的。特别是随着政府房地产的政策落实，住房消费者觉醒，房地产企业想来左右这种态势已经不像早几年那么容易了。