迷惘房市中觅龙头

    次级债危机、信贷收紧、交易量萎缩，在多重利空因素影响下，房地产市场阴霾笼罩。在房地产实体经济的隐忧背后，房地产板块还具不具备投资价值，在“迷局”中我们究竟该爱谁？我们的答案是：看大势，识英雄。

    房价继续下探可能性较小

    房地产大势无非包括两个方面：政策之势，市场之势。

    政策的确会影响房地产行业大势，但这种影响是建立在让行业发展更有理性、更加长远的前提之上的。

    市场势，简言之，就是房地产市场的交易量和交易价格的变化情况。从交易量来看，按照对主要城市周成交量的跟踪发现，从环渤海的北京、天津，长三角的上海、杭州，到珠三角的深圳、广州，再到中部的重庆、西安等全国17个城市，进入2008年以来商品房成交量均出现了不同程度的同比下滑。其中，在2008年1月和2月，北京住宅周均成交套数同比分别下降42%和50%；上海商品住宅周成交面积同比分别下降45.4%和18.4%；深圳新房周成交套数同比分别下降73.5%和74.2%。

    同时，我们发现，进入3月以来，多数城市的成交量较2月出现了不同程度的放大，同比降幅也开始缩小甚至实现正增长。其中，北京3月住宅周均成交套数环比增加169.3%，同比降幅缩小为3.3%；上海3月住宅成交套数和成交面积环比分别增长146.9%和129.7%，同比分别增长10.1%和5.2%；广州3月新建商品住宅周成交面积环比增幅63.6%，同比降幅缩小为38.8%。总而言之，楼市低迷的状况有所好转，未来回暖值得期待。

    从交易价格来看，按照发改委公布的数据，新建商品住房销售价格同比趋于平稳，环比增幅小幅下降。按照我们跟踪城市的成交均价，3月上海周成交均价基本在10000—12000元/平方米的范围内；深圳房价进入3月份以后成交均价逐渐企稳；广州住宅成交均价3月有所企稳，环比增1.4%，同比增32.5%。可见，在政策调控下，全国房价涨幅变得温和，而一些区域成交均价出现一定幅度的回调。从数据来看，整体房价未出现深跌，而在成交量有所好转的利好配合下，房价继续下探的可能性相对较小。

    因此，我们认为政策大势以保护市场为根本原则不会变；市场大势逐渐改善值得期待。当然，至于2008年整体市场交易量能否较2007年出现正增长或大幅增长，我们认为还有待于对市场后续发展进行跟踪和分析，进而作出判断。

    看大势 识英雄

    整体来看，成交量与2007年相比的确比较低迷。但一概而论地认为对所有的房地产企业均是利空，则有失偏颇。我们认为，只要房地产市场不出现崩溃(无论从市场真实需求的支撑还是政府意愿，房地产市场出现崩溃的可能性并不大)，房地产市场交易不会进一步恶化(目前来看正在改善)，那么，如今的市场对行业龙头而言，在关闭了一扇窗的同时，却开启了一扇门。原因有二：

    一是，从政策势来讲，受信贷影响，中小企业的资金链将更紧张，被淘汰或并购的风险加大，在此过程中，龙头将从中受益，新增一条扩张之路。

    再则，从市场势来讲，交易量的下降，说明消费者购房变得更加谨慎、理性，对产品附加值要求将会更高，产品好、服务好的品牌开发商自然更容易赢得客户，从而在整体市场交易量下降时实现自身业绩的高增长。万科公布的月度销售数据就是这一观点的最好例证。

    因此，我们看好龙头，同时认为龙头必须具备两个先决条件：一是项目布局的全国性，要相对规避单一区域布局的公司；二是优秀的运营能力，即较高的资产周转和较高的净资产收益水平。全国化是有效避免区域风险的最好战略，而优异的运营能力是在市场整体低迷时变挑战为机遇从而最终制胜的核心竞争力。依此为逻辑，重点关注万科、保利地产、金地集团、荣盛发展等行业龙头企业。