复旦研究报告炮轰开发商暴利

    开发商暴利的“利润中心”模式不可持续，昨日，复旦大学房产研究中心主任华伟在2008年中国房地产市场预测高峰论坛上表示：中国内地房地产以开发环节为利润中心，土地是整个房地产界绝对的“利润中心”。

　　本报记者昨日获得的复旦大学房地产研究中心一份名为 《财政分权体制下我国的房地产业发展研究》(以下简称《报告》)的报告，《报告》称，今后需加大监管，堵住现有的房地产资金链的漏洞。严格限制开发商的预售活动，并重点整治开发企业人为跨期结转税收，拖欠税款行为。

　　应杜绝预售、拖欠税款

　　《报告》称，“解决房地产开发成本过高和房价过高问题的根本出路，在于加快城市建设方面税费改革的步伐。消除过多、过重的不合理收费，降低过高的税率，才能切实达到降低房价的目的。”

　　同时，严格规范营造商的垫资行为，尤其是严格监察并控制开发商的开发资质，杜绝开发商向承包商垫资、向社会预售和拖欠税款来转移缓解资金缺口问题。

　　土地是“利润中心”

　　华伟认为，房地产开发是暴利行业。《报告》认为，在“8·31大限”之前，开发商的暴利来自于灰色收入，来自于通过寻租获取低成本土地批租。再者，中国内地的城市化进程不断深入发展，政府不断投入基础设施建设扩大城市规模，形成了土地的级差地租，这部分级差地租就转化成为开发商的超额利润。当前解决这一难题的主要思路，是提出征收物业税方案，以此来实现税收调节中国内地社会收入差距不断扩大的问题。

　　中国内地的房地产企业收益与风险严重不匹配，房地产行业普遍收益过高，开发商依然以房地产开发为主要业务。华伟表示，今后很长一段时间，土地仍是房地产业的核心生产要素，是整个房地产界绝对的“利润中心”。

　　随着“8·31大限”土地出让政策调整和“121号文件”的相继出台，要求开发商必须满足35%自有资金率和四证齐全融资要求。一系列金融新政，让诸多房地产企业面临严重的资金压力。但华伟认为，突然的资金缺口并未危及开发企业的生存。在采取房屋预售的同时，开发商还普遍采取承建商垫资的形式，以降低流动资金需求。再者，开发商通常还会采取跨期结转税款项推迟纳税，也给其资金周转提供了时间。