地产思想家冯仑称楼市正遭遇政策拐点

    有“地产思想家”之称的冯仑日前接受记者采访时强调，楼市的确面临拐点，但方向是(政策)向左或(政策)向右，绝不是向下，地产股实际是被市场错杀的对象。

    自政府推出信贷、土地供应双重紧缩调控措施以来，房市遭遇政策拐点，部分地区房价下调消息频传，近期房地产股股价也纷纷向下。

    他同时表示，随着政府重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场三七开的格局渐趋成型，即市场由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。该格局形成之后，房地产市场将进入平稳发展期。

    今年净利润至少4.8亿

    2月29日，华发股份配股和杭州滨江房产集团IPO的申请顺利获证监会通过，这被认为是我国房地产再融资初现“解冻”，也是继政府对上市公司再融资加强监管之后颇具意味的信号。

    早在去年10月，证监会着手严格限制房地产企业在A股市场IPO的申请受理和审批。观察人士称，政策松动可能因为很多房地产企业的资产负债率居高不下，资金压力和融资需求在多家房地产上市公司的年报中都有体现。

    然而，万通一直以来都慎重对待上市股权融资，并尽量降低债权融资。冯仑的理由是，既然公司能赚够钱，为什么还要到资本市场上圈？而且股权融资成本很高，容易稀释公司利润，万通作为股东导向的公司，基于所有股东的利益，一直慎用股权融资。目前，万通一直保持着合理的负债率。

    冯仑提出的“新股东文化”强化了针对中小投资者的信息披露力度。他认为，上市公司能否持续发展，根本上取决于投资者关系处理得好坏。

    万通在力求“稳健”的同时，也保持着发展速度。2006年和2007年万通地产已累计实现1.9亿元的净利润，并做出2006至2008年三年累计净利润不低于6.7亿元的股改承诺。冯仑强调，目前公司有大量应收账款，2008年净利润至少能实现4.8亿元，完全有把握实现承诺。

    今年，万通将加快京津地区项目、杭州项目、成都项目的开发进程，为保证项目如期进行，万通将采取包括发行房地产信托在内的多元化融资模式，万通还积极寻求与投资机构、基金的合作。

    万通针对项目公司的并购也一直在进行中，在成都、天津等地的并购有所进展，并购动作还将持续。

    冷眼看“圈地运动”

    冯仑认为，衡量房地产上市公司质量的标准不是“资金”或“地”的多少，而是充沛的现金流、低负债率和先进的商业模式。

    在前两年房市的巅峰期，房地产企业掀起了圈地高潮，涌现了一批“地王”。而券商在对房地产上市公司进行估值时，也以其“圈地”的多少为标杆。

    一直冷看“圈地”的万通似乎成了“异类”，也有媒体将“土地储备不足”列为万通的“硬伤”。冯仑表示，万通并不羡慕那些“地王”，原因是万通在践行“反周期经营策略”。按照这个策略，地产公司应该在房市繁荣时期售房，低迷时期买地，“地王”的做法恰恰相反。

    冯仑表示，万通并不是不重视土地储备，但是有自己的储备策略，即“经营式储备而非存货式储备、有限储备而非无限储备、安全储备而非危险储备”，反观2007年买地高潮期，部分以住宅产品为主的房地产企业，为大量储备土地付出了高额成本，甚至降低了现金流、推高了公司负债率，这样的行为无异于“自杀式发展”。