楼市调整已悄然进行

    近三个月来的房地产市场不同往常的表现引发对2008年楼市走向的争论鹊起，“拐点”是否已经到来？然而，房地产周期不可能脱离经济周期独立运行，流动性过剩的状况国内也不可能在短期内解决，且本币升值的步伐在快节奏加速，国内物价上涨的趋势也未曾改变，在这样的背景下，结合2008年房地产市场供求发生逆转可能性不大的现实，现在断言楼市拐点还为时过早，但调整已经出现，并将不可避免。

    弱市的三张“脸孔”

    多区域房价打折降价。从2007年第四季度开始，前期房价快速拉升的热点区域楼市成交量持续锐减，价格松动、下降，明折暗扣等促销手段开始出现。春节前后，由于有部分限价房项目上市，广州不少楼盘纷纷以优惠折扣甚至“半价”开盘等策略争夺客源，开发商一改往年不太重视春节二月档期的陈规，“比限价房更便宜的房子”的楼盘广告赫然亮相广州各大媒体。楼市另一个敏感区域长三角地区楼市近来也刮起了“打折风”。南京市近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块，1月份出现多个楼盘同时大幅打折促销的现象。

    房产中介大面积倒闭。一手房交易冷清连带二手房交易急剧萎缩。最近两个月，中介公司纷纷关张甚至倒闭。总部位于深圳的中介公司创辉租售陷入即将崩盘的境地，在上海、深圳等多个城市开有门店的地产中介机构中天置业，一夜之间突然关门走人。北京较大的二手房中介中大恒基，宣布将关闭100余家门店；房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店，寻找新的盈利模式；在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%至50%不等。

    土地出让市场开始出现流标。与房价狂飙相一致，2007年的土地市场异常狂热，热点城市的“地王”刷新速度史无前例。但最近两三个月，土地市场的情况在发生变化。北京土地市场惊现住宅用地流标，朝阳区广渠路15号地块出让流标。上海土地市场热度也在明显下降。2008年1月23日，上海市杨浦区新江湾城F地块以67.5亿元的底价由美国房地产开发商铁狮门基金购得，折合楼板价为7500元/平方米。而2007年11月新江湾城D3地块成交的楼板价为2万元/平方米，同一区域的同质地块，短短两个多月内，地价暴跌逾60%。

    尚难言“拐点”

    针对上述楼市“表情”，市场出现一种重要的方向性解读，即楼市“拐点”到来。主要依据如下：其一，房价增长率大大快于销售增长率，消费者家庭收入的增长率远远赶不上房价增长率。当前居民收入和月供住房贷款之间的比已远远突破了合理的范围，2007年为1.9，这意味着月收入的六成要用于供房，而国际上的经验数据显示，其合理值为3。其二，从成交量来看，一些城市的楼市已经开始“拐”了。