中国楼市正走入下降通道

    房地产市场在走入下降通道。房地产市场急升或急跌，考验的是银行与政府，对中国经济不是什么好事。

    建设部官方网站日前公布了建设部副部长姜伟新在全国建设工作会议上的讲话，要求坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨，同时强调，总的原则既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。

　　防止下跌论引起舆论的激烈反弹。房价才稍稍有所缓解，就要防止过猛下跌，多数无力购房的居民在情绪上无法接受。其实，姜伟新先生所说的防急升与急跌，并非无的放矢。

　　房地产市场为什么不能急跌？让我们从房地产市场的畸形发端说起。

　　说来可笑，目前被认为抑制了中国内需的房地产与教育市场化出台的目的，正是为了拉动中国前被普遍房地产市场是为了拉动中国的内需，事实上，居民的主要支出确实花了住房、教育、医疗三个方面，种瓜得瓜，可谓得其所哉，不能因为目前出现的严重后遗症就把房地产市场钉上耻辱柱。

　　但此后的结果超出了可控范围，其主要影响有三：

　　一是房地产市场部分带动了中国的重化经济模式，使原材料等价格直线上涨；

　　二是1994年分税制之后，地方政府既无法控制行政支出，又无法发行债券的情况下，找到了一条土地财政的捷径。因此，利益链条上增加了行政重量，房地产市场热遍全国，就是可以想像之事；

　　第三，最要害的在于，由于房地产市场升温，而我国信贷以抵押贷款居多，导致在企业信贷中，房地产抵押贷款比例直线上升。据国土资源部土地咨询部主任潘文灿先生今年年初提供的数据，土地抵押在银行整个里面占了百分之四十几。北京师范大学金融研究中心发布的报告，其估算数字是，到2007年底，银行体系每向房地产行业注入4元资金，约有1元被沉淀在土地上。

　　这绝对不是一个小数目，而是一个实实在在的巨大风险——如果土地价格急跌，就意味着银行的呆坏帐将一夜回到股必之前。

　　央行不是没有看到这一点，从04年开始，在央行下令各银行开始紧缩对开发商的开发贷款，使得一些期望通过土地抵押获取贷款进而进行开发的小开发商面临资金压力。但由于近年来土地升值空间巨大，因此无论是银行还是企业，并没有严格执行这一政策，导致土地信贷愈演愈烈。去年下半年开始，在政策高压下，情况有所改变，如以往开发商在获得了土地证之后，可以用土地证进行抵押从银行贷出资金，而且之前由于土地证可以拆分，开发商需要的启动资金并不是很多，但是在“39号文”以后，必须要交齐所有地价款才能取得土地证，而且银行对于土地抵押贷款已经越来越难放贷，这意味着开发商必须自行筹措所有的资金，而不能再用土地抵押的方式滚动获取资金。

　　前两年的欠帐怎么办？以往的方法是做大其他资产，以稀释风险；或者在危急关头，由政府注资抢救。这两个方法现在都行不通，一则土地资产规模过于庞大，实际上，据笔者从银行业内了解的情况，与房地产、土地抵押相关的贷款目前远远被低估；二则政府刚注资上市抢救完主要银行，既无理由也无财力充当银行的救世主。

　　目前采用的方法是“市场化”的风险处置办法，即鼓励银行将不良资产证券化，与次级债的性质是一样的，由市场风担银行不良贷款的风险和收益。在过去两年间，国开行、工行等多家商业银行已经成功试水证券化，建设银行更是发行了不良贷款资产证券化产品。而民生银行发行CMBS(商业房地产抵押贷款证券化)产品，已经于1月下旬获得了监管部门的同意和支持。这将是国内首单商业房地产抵押贷款证券化项目。鉴于目前房地产市场所隐含的极大风险，笔者以为，目前去购买这样的产品无异于上当。并且，新型证券化资产产品开发之初，惯例是推出优质产品，以收益与风险的严密匹配取信于市场，而不是在市场下挫时，以推出风险为务，这样做的结果是毁了资产证券化产品。

　　房地产市场必须平稳发展，以往的急速上升的错误，不能证明急速下跌的正确。防急涨防急跌，否则，我们又要为那些买过一次单的银行再次买单。