“拐点论”刮至土地市场

    2008年的房地产市场，可能注定不平静。在年初，全国各地的土地市场招拍挂现场，底价成交、流标流拍等现象屡屡出现，似乎正在上演与去年截然不同的乾坤大挪移。今年年初的寒风劲吹，显然已刮向了土地市场，一时间，市场开始兴起土地市场“拐点论”的争战。

    刚刚结束的上海陆家嘴塘东中块总部基地土地招标，热热闹闹地开了场，却以应者寥寥的冷清局面结束。这块位于上海陆家嘴金融区域的商办用地，在去年10月份推出之时，曾经被业内外视作为“宝地”。该地块在招标文书中的定位，是将其打造成为陆家嘴核心区的延伸地和企业总部聚集地，“定将成为继陆家嘴中心区CBD之后又一优质商务办公区域”。地段、环境的优越性显而易见，周边的写字楼市场的行情也是触手可及，但在冷风频频的2008年，却由于投标企业未能达到三家而黯然收场。
 
    无独有偶，在今年1月份挂牌出让的上海新江湾城F地块，虽然属于该区域至今出让面积最大的一幅土地，却以出让底价完成了交易。去年11月挂牌出让的D3地块，占地面积仅为该地块的20%，楼板价却较之高出了逾六成，可谓相差悬殊。而这一结果，距离上演“面粉比面包贵”的黄浦区163号地块，才半年不到时间。

    今年以来，全国多个城市的“新年第一拍”，纷纷上演流拍流标、底价出让或溢价不高的现象。南京市2008年第一场土地拍卖会上，推出的5幅地块，3幅底价成交、1幅流标，剩余的1幅溢价幅度为30%，而流标的地块居然是唯一一幅位于主城区的住宅用地。1月份，福州市推出了3幅商业、金融和居住地块，其中两幅因无人报价宣布流标。而被公认为“地王”级别的北京朝阳区广渠路15号地，由于流标的再度上演，成为北京土地市场的大冷门。

    各地频繁出现的土地市场爆冷，不由容易让人联想到，隐约的“拐点”迹象，是否已在楼市源头——土地市场中出现？

    不可否认的是，中国的土地市场仍然处于不可争辩的供小于求态势，去年“地王”频频出现的景象正是建立在该论点基础上。但从今年开始，明确无误的货币收紧政策趋向，无疑向虚热上脑的开发商们泼了一桶凉水。以上海新江湾城地块为例，根据仲量联行亚太区董事陈立民的看法，该幅地块的成熟仍然需要一段时间的“培养和发展”，对于未来前景的不明确，的确会阻碍部分不理性开发商的“脚步”。

    去年对于楼市未来具备良好预期的心态，使得开发商们勇于“索取”，导致土地价格在争抢中不断增长。同时，也有业内人士对于土地管理部门不时推出大面积土地的策略表示置疑。目前，随着对房地产市场的观望情绪日浓，开发商们的积极竞地热情已现冷却；而另一方面，没有买家响应的局势，也开始促使土地管理部门对土地策略实行调整。在厦门市今年的首次土地出让公告中，9块土地是由去年年底两幅流标地块分割而来。

    但是，土地市场“拐点论”并未完全得到认可。任志强在其更新的博客中便公开表示，今年1月份北京多块土地的成交价格，仍然是底价的3倍多。因此，他明确表达观点，“北京的土地仍是狼多肉少，至少在市场上阴云笼罩的今天，北京市的土地价格仍是一路飘红的。”同时，还有业内专家认为，二、三线城市的遇冷，无法证实所谓土地市场“拐点”的出现。“大量一线城市住宅用地的无人问津，可能会成为衡量风向标，但至少如今，尚未到达这一时候。”