2008年楼市继续面临政策考验

    刚刚过去的2007年，是宏观调控政策执行最为密集的一年；而伴随着2008年房地产市场的，或将仍是宏观调控的不断深入。

　　对2008年上海住宅市场的影响，业内人士认为，可根据短期和长期两方面来分析。从短期市场来看，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。

　　第二套房贷新政对07年楼市影响最大

　　回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。

　　2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）。最引人注目的是对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　伍惠敏认为，该政策导致改善型购房者受影响。她表示，增加首付比重及调高二次贷款利率，相当数量的房地产需求将被打压，首当其冲受到限制的，可能是那些改善型购房者，这部分人以都市白领群体为主。

　　而关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：《补充通知》中传递了3条重要信息，首先，各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数；其次，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。

　　同时，第二套房贷款细则明确规定：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷利率在基础上提高10%。

　　伍惠敏认为，监管层之所以这样要求，显然是为了打击投资购房需求，而且，商业银行房贷利率的定价、以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。

　　08年沪住宅短期观望长期看好

　　而对于2008年上海住宅市场，伍惠敏认为，可根据短期和长期两方面来分析。

　　从短期市场来看，伍惠敏认为，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。

　　由于2007年底加大土地供应，将有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，预计未来市场价格将受政策因素影响可能出现理性的调整与波动，但不会出现在短期内的大起大落的现象。

　　与此同时，供应量增大，也可能促使部分楼盘在2008年年初出现一定幅度的价格优惠，从而加速资金回笼。第二套房贷政策细则出台将对短期楼市产生强烈震荡，对此政策市场将需要较长的消化时间。

　　从长期看来，伍惠敏认为，随城市化不断推进、经济持续增长、市政规划逐渐兑现，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。

　　2007年，仁恒房产、中信泰富、上海锦江等各大开发商在上海大举拿地、一掷千金，使新江湾城、青浦等区域地价屡创新高，部分区域一年内地价涨幅接近200%。预计目前尚处于价格洼地的区域在明年会有较大的价格上升空间。

　　同时，不断增长的消费需求，是支撑市场长期健康发展、及价格稳步上升的主要原因，短期内政策的调控可能导致市场的价格小幅波动，但市场价格长期发展的趋势不会改变。根据上海政府提出的年内将有450公顷住宅用地上市供应，且将于近期分批推出的承诺，戴德梁行认为，2008年年中将迎来一个住宅供应量小高潮。