地产商遭地税突袭

    “从2月1日开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税清算，那么，开发商会不会将开发成本转移到房价上来，造成房价上涨呢？”一位购房者急切地想知道答案。

　　高房价策略将“失效” 　　

    1月23日，在此消息的影响下，A股市场地产股全线暴跌，万科、金地等龙头股也未逃跌停厄运。     

    业内专家分析，开发商的土地增值税成本将很难转移到房价上。     

    上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)认为，开发商要弥补土地增值税带来的利润损失，一是抬高可扣除项目的成本，二是提高房价。“提高房价的策略将大大增加房地产项目的市场风险，因为高房价将导致项目空置积压的可能性增大，企业经营风险增大。”他说，“土地增值税采用超率累进税率，提高房价，增加了销售收入，就意味着相同条件下应纳税额的增长，从而使税负攀升。”     

    中大恒基不动产营销市场研究中心的研究报告则认为，根据土地增值税的四级超率累进税率计算，开发企业须缴的税费达到了利润的30%到42.5%，开发商必然将部分成本转移到消费者身上来。     

    但邹毅认为，最有效的办法还是增加可扣除成本的总额。他说：“可以增加公共设施建设投入，提高建筑质量部分的成本；这既可以减少税金支出，也提升了项目市场竞争优势。”     

    也有业内专家指出，房价走势主要还是取决于市场供求情况，开发商不可能不顾及市场的盲目涨价。
 
    今年将先升后降     

    中大恒基的报告预计，今年的房价仍会上涨，且呈现出上半年涨幅相对较高，下半年相对降低的特点。     

    今年的住宅供应量和结构都将发生一些变化。从供应量上看，不少因调控政策而延迟入市的楼盘将在今年下半年集中上市。统计显示，2006年有600多个项目(包括新项目和老项目后期)因“国六条”而需重新规划、审批，延缓至今年下半年上市。     

    中大恒基的一位人士说：“这样就导致新盘上市出现上半年与下半年的不均衡。由于上半年供应的相对紧缺，房价必定在一定程度上保持涨势，而随着下半年的集中放量，特别是中低价位、中小户型的增多，就将拉低整体均价，使得房价涨幅减缓。”     

    从消费者心态上说，今年的新房将主要在下半年入市，这将加剧购房者的“观望”。此外，对未来将出台更严厉调控政策的预期，再加上不少地方政府都将对经济适用房和廉租房加大投入，这都将使一些购房者持币待购。上述研究人士称，在2007年整体供应量增加的情况下，实际交易量有可能同比减小。