人民日报关注开发商囤地

    新年伊始，《国务院关于促进节约集约用地的通知》正式出台。《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的２０％收取闲置费。无疑，这些政策给开发商大量囤积土地行为念了“紧箍咒”。

　　囤地数量在增长

　　地价升得有多快？国家统计局数据表明，2007年一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%。在许多一线城市，更是不断诞出“天价地王”——在广州，7至9月份土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米；在上海，苏宁地产在8月以44.04亿元拿下黄浦区163号街坊地块，折合楼面价地价66930元/平方米。即使是二线城市的东莞，从2000年到2006年，其一级市场平均地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价涨近6倍。

　　土地供应总量的确在减少。上海易居房地产研究院数据表明：2001—2004年期间，全国土地供应呈增长趋势，但增幅逐渐减小。2004年起，土地政策开始参与宏观调控，全国实施“三个暂停”，包括与土地市场密切相关的暂停审批农用地转非农建设用地半年等。随即，国土资源部严格控制建设用地供应总量。《中国国土资源报告》显示：从2004年开始，房地产开发用地供应面积下滑，2005年全国土地购置面积较上年减少4%；2006年又较上年同期减少3.8%。

　　“减少”，不意味着不足以支撑住房开发建设的需要。此时，开发商囤地数量却在不断增长。

　　国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等部门共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示：2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万平方米，2006年达51.11万平方米，提高了41.18%。前不久，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示： 2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和转卖。

　　2007年12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也表明，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。从2006年上市公司年报看，个别房地产上市企业的土地储备面积超过1000万平方米，按目前的年开发量计算，即使没新地可购，也可供开发六七年。

　　囤地幕后有玄机

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，叫停了协议出让，土地交易市场化。71号令同时要求，发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

　　71号令的“硬条件”有二：开发商必须有足够的资金，参与土地竞拍；同时，也必须有足够的资金，在两年内及时开发到手的土地。

　　那些拿下天价地块的开发商们有什么样的“底气”？这底气，一方面是来自良好的市场预期。专家指出，2005年以来房价开始持续上涨，2007年全国主要城市房价增幅加大，开发商的利润率随之提高，对后市预期乐观，因此拿地热情持续高涨，不惜报出天价竞地。

　　另一方面，融资规模迅速扩大刺激了上市公司高价抢地。房地产业是资金密集型行业，资金雄厚的企业在拿地中处于绝对优势。2006年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模增长很快。如2007年4月碧桂园在香港上市，募集资金逾129亿港元，10月SOHO中国在香港上市，募集资金逾128亿港元。而已经上市的公司也加快再融资步伐，2007年1—9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿元，其中，仅万科一家就增发100亿元。

　　受访专家指出，准备上市的房地产公司拼命储备土地，以便提高IPO发行价格，从股市圈得资金后，再去竞拍更多的土地；接下来，手中的土地“家底儿”又成为其股票估值提高的砝码，维系高股价。这样就形成了一个迅速扩张的“良性循环”。

　　开发商有什么窍门捂地两年以上不开发呢？一块地动辄几十上百亿，税、费不菲，囤地的成本如何消化？答案是，他们并不一定一次交足土地出让金。

　　专家在分析开发商囤地的危害时指出，囤地加剧了土地资源紧缺，浪费了资源。更重要的是，通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高房价、高收益的格局。通过控制供给，实现控制价格。另外，囤地加剧了资产泡沫，使开发商可以依托足够的有形资产贷款、上市、再拿地。一旦此链条断裂，会产生房价暴跌，从而祸及经济运行。正是从资源节约和保证国民经济稳定运行的政策出发，国家一再出台措施，控制囤地规模。