房地产市场整体性调整将在2010年前后到来

    观望表示人们对近期出台的政策寄予厚望

    分析一些一线城市房价出现调整的原因，张凤珠说，目前，购房者处于观望状态，这样的心态是建立在对国家近期出台的房地产调控政策的预期上。近年来，国家出台了“国六条”、“国八条”等一系列针对房地产市场的调控政策，而房价却“越调越涨”，人们对政策效力产生疑虑的时候，近期国家又出台诸如紧缩银根、提高第二套房贷款首付比例、增加廉租房经济适用住房供应量等措施，内容更具体，操作性更强，力度更大。

    张凤珠表示，目前，我国的房地产市场不仅属于短缺经济，而且没有拉开消费层次。房地产开发商追求高效益、见效快，商品的价格、面积、户型越来倾向于富人，这就难怪占大部分比例的中低收入群体整天喊“买不起房”了。在这种情况下就需要政府拿出土地和资金，加大廉租住房和经济适用住房供应量。从目前来看，政策性住房的供应量还远远不够。国家需要出台严厉政策考核地方政府，让地方政府意识到房价和土地价格上涨并非“政府之福”，卖地并非能生财。出让土地是“一锤子买卖”，吃的是“子孙财政”。要让地方政府认识到，出让土地获得的大量财政收入流入左手的同时，还必须从右手流出，并配以相应土地建设廉租房和经济适用房，形成政府保障住房与商品房竞争的局面。这是地方政府解决民生问题义不容辞的责任。

    “我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾……”这是中国指数研究院对于中国当前房地产市场现状的一段描述，业者最知其中甘苦与冷暖。那么，未来房地产市场的需求和房价走势会出现怎样的变化呢？    

    “总体观察，未来房价不会也不应出现一边倒的趋势，而是小幅上涨或零增长，不排斥有些地方出现负增长。”天津社会科学院研究员卢卫认为，原因在于：一是国际性经验表明，房价的暴跌容易诱发金融危机，这是政府必须极力避免的。二是随着各项宏观调控政策逐步到位，房价涨幅会趋稳，一些房价非理性上涨过快地区的房价会有向下的较大调整，如果这些政策依然失灵，国家会继续出台更具有杀伤力的调控政策。三是国家对自住型住房需求的鼓励政策将有增无减，同时对投资性住房需求的调控力度不断增强。四是保障性住房比重的增长、中小户型和中低价位住房大量应市，都会拉低房价及其涨幅。同时，加速国民收入分配格局的合理调整，也会逐步提高中低收入者的支付能力，房价收入比应有所下降。

    2008年房价涨幅将趋缓2010年前后会有整体性调整

    对于未来房价走势，中国指数研究院则预测，2008年将继续保持上涨态势。原因主要是：一是商品房供应难以快速提高；二是商品房需求仍将保持旺盛。首先，宏观经济的增长提升了我国城镇居民收入。其次，目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。第三，随着我国高校连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

    “房价上涨趋势将趋缓，投资风险在持续累积。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录说，2008年央行实行从紧的货币政策，以及会出台的物业税和一系列已出台调控政策的落实到位，将使近年来房价上涨的势头得到抑制。他认为，实际上，房价涨幅在不少地方是由少部分住房的交易价格所决定的，再加上许多原始数据来自开发公司，以及地方政府追求托市的取向，在环节上存在着所公布房价失真的可能性。

    2006年秋，天津市政府有关部门一项调查显示，在被调查者中89%的人认为天津市房价偏高或很高。刘玉录说，实事求是地说，房价确实已经远远脱离群众的收入，大大超出了人们的经济负担和心理负担。对房地产价格泡沫，我们现在就应该予以充分的警惕。

    “中国城市房地产市场的整体性调整，估计最迟应该在2010年前后来到。”刘玉录预测。