关注中等收入者家庭住房问题

    限价、低租——寻找出路的两条腿

    重庆市南岸区仰天窝，一块6100多平方米的空地已经打好地基。今年底，两座高楼将在这里拔地而起。这两幢楼是南岸区第一处开工的“低租低价房”，供应对象很明确：既不属于住房保障的范围，一段时间内又买不起商品房的中低收入家庭。

    截至去年底，南岸区的廉租房制度已经对住房困难的低保家庭实现了全覆盖。就在这个过程中，该区商品房价格也由每平方米2000元左右上涨至5000元。

    “在南岸区有这么一批人，比如刚参加工作的年轻人、军队转业人员和一部分已经在城市打工多年、比较稳定的农民工，他们积蓄少、收入不高，在目前的房价水平下，短时间买不起房子，在市场上也很难租到合适的房子，他们的住房困难需要政府帮助解决。”南岸区区委书记张季说。粗略统计，南岸区这样的家庭有将近7000户。

    同样的情景出现在全国各地：低收入家庭的住房保障力度不断加大，而各大中城市房价涨幅居高不下，住房租赁市场尚不健全。中等收入家庭的住房困难变得越来越突出。“要帮助这7000户家庭，必须由政府主导建设一批政府拥有产权的‘公房’，再低价出售或出租给他们。”张季希望把南岸区这种“公房”比例提高到10%左右，“目前几乎是零。”

    按照这个思路，南岸区提出“低租低价房”的概念。该区未来5年将建100万平方米的此类住房，其中低租房30万平方米，低价房70万平方米。仰天窝的两幢楼共有958套，户型从40平方米的开间到68平方米的两室两厅不等。“帮助中等收入家庭解决住房困难，地方的实践走在了前面。”建设部有关部门负责人说，目前有关部门正在研究制定相关政策，从各地实践看，限价房和政策性租赁住房，即南岸区的“低租低价房”，是探索出路的两条腿。

    定价——多少才合适

    “挺贵的！还是买不起！”得知海淀区西三旗首批限价房定价为6350元/平方米、比周边楼盘价格低3000元左右时，许多北京市民的反应十分强烈。但这一定价，符合北京市确定的“比周边普通商品房价格低10%—15%”的定价原则。

    当前，大多数城市采取与北京类似的定价机制。专家认为，除了地价之外，房屋的品质、物业配套、小区环境、开发商信誉都会对房价产生重要影响，政府对其估价的难度可想而知。因此，采用参照市场价格按一定比例下浮的做法无疑是最省心、省力的办法。但若只是简单地参照商品房市场价格，必然随着目前走高的房价而水涨船高，无法体现保障功能。

    限价房之所以便宜，因为开发商拍得的土地也是有价格上限的“限价地”，土地成本大大降低。同时，不少城市政府对限价房开发建设减免了税费，并限制了开发商的利润，如北京市限制在8%—10%之间。也正是因为必须通过竞拍方式获得土地，限价房不可能像土地无偿划拨的经济适用房一样便宜。但究竟应该如何定价，如何在政府的土地收益、开发商利润和老百姓的承受能力间找到一个相对合理的平衡点，现在还没有更好的办法。

    销售——限价房到底该卖给谁

    去年底，广州市为即将销售的第一批限价房确定了购买对象的条件，由于没有对收入进行限制，引发了巨大争议。人们质疑，虽然广州已经对限价房实行了有限产权，并加强销售过程中的监督管理，但如果不对收入进行限制，限价房最后可能大量落入有钱的“关系户”手中。