新限外政策逆转市场轨迹

    国家发改委和商务部日前联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，对金融业限制尺度有所放宽。

　　在谈到对普通住宅的开发建设领域的限制，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华曾给出过这样的解释：“目前，国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕。”

    其实，去年7月中下旬，建设部等六部委联合下发了针对房地产一级市场的“外资限购令”后，曾经引发了房地产市场的一阵恐慌，随后不多日，市场上就有传言，说北京市有关部门正在研究制定相关文件，准备将“限外令”延至二手房交易领域。转眼一年时间过去了，上述传言终于被证实，新增限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。这主要是由于去年的限外政策并没有有效堵住境外热钱的涌入，很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。

    对于最新改进的限外政策，我们认为，总体上看，显然政府部门目前针对海外资金进入中国市场的态度有了很大的转变，曾经是不管你来投资也好，炒作也罢，我们的态度是欢迎的。现在不同了，对于一些领域，可以说是越来越多的领域，我们已经不再欢迎外资的进驻，换句话说，中国在某些行业的某些领域，已经对外资逐渐关上了大门。

    我们都知道，早前，外资在进入国内后，先购买物业，然后对其进行改造和包装，以赚取高额租金或转手下家获取回报。通常情况下，物业经过海外基金之手，其租金总会上涨。如果限制外资的流入，那么海外基金的炒房成本将直接提高，最终就有可能放弃。如今，政府一再坚持执行限制外资投资内地房地产的政策，房价有可能会出现一定的下滑。原因在于，一方面，从房地产市场的整体投资环境来看，当提高贷款首付之后，就已经可以将国内的一些纯粹大手笔投机炒作房地产的需求有效抑制住了，当前再去限制外资的炒作，可谓是“内外兼治”。这样的措施一旦展开以后，市场中的一部分需求被削弱，进一步就是价格上的松动。

    另一方面，由于外资争相购买的房产以中高档楼盘居多，尤其是一级市场被限制之后，外资向二级市场的涌入相继将二级市场的价格抬升，使本就鱼龙混杂、不规范的二级市场“水越来越混”，这也正是政府部门将限外政策延伸至这一市场的原因之一。该项政策出台以后，必将导致相关的二级市场，尤其是中高档楼盘购买的观望气氛浓重。该市场在观望期延续一段时间之后，经受不住压力的投资者可能会出现抛盘的举动，这将带动中高档住宅二手房价格的下滑，随之拉低整体二手房市场的价格。

    毕竟政策刚刚出台，一些细则性的规定还需要我们进一步的关注。但是，国家的态度已经很明确，接下来就是市场将沿着怎样的轨迹转变。