房地产调控引发动荡加剧

    【策划人语】

　　今年的房地产调控起于土地之源。土地调控的成败，在一定程度上，可以说决定了楼市今后的走向。

    政府紧守18亿亩耕地红线的决心不容置疑，随着国土资源部一系列相关文件的出台，土地审查日益严密、土地门槛逐日抬高，整个市场也在动荡中酝酿着变局。

    对于“以地为纲”的房地产开发商来说，一个寒冬正在招手。土地多的怕违规、怕收回，没土地的怕金融、怕淘汰；某些“以地生财”的地方政府，则陷入了“卖与不卖”都难、“卖高卖低”都难的尴尬境地。

    土地恐慌症在全国蔓延，未尝不是一件警钟长鸣的好事。

    缺地恐慌症：最怕金融机构不给脸

    症候群代表：中小开发商

    央行连续调息、土地资金继续收紧、房贷比例不断提高……一系列的“银根”紧缩性政策，使2007年我国房地产业正经历着一场历史性的市场洗礼。对于土地储备和开发项目不足的开发商来说，未来更加紧缩的金融政策，成为名副其实的达摩克利斯之剑。

    “没有多少土地储备，且自有资金少的中小房地产商已经基本上没得玩了。”青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才向上海证券报直言，在一系列金融政策调控下，一些小开发商不仅仅是如履薄冰，而是开始“出局”。

    对此，陈晟总结认为，目前土地储备不足的小开发商共同面对的疑惑是：“几年来开发经营储备的资金，如今却买不了一块地！”

    实际上，由于土地成本的不断上涨，开发商的资金链越来越紧张。一位业内人士向记者表示，不久前国土资源部有关“必须结清土地出让土款才能拿到地”的要求，就让许多小开发商资金捉襟见肘。

    此前，建设部政策研究中心副主任秦虹分析认为， 2000年全国完成房地产投资只有5000亿元，而2006年则达到2万亿元，投资增长了3倍。加之，房地产开发周期长，资金周转率慢。“如果按0.2的周转率，房地产开发实际需要资金10万亿。而从房地产资金来源看，以银行信贷为主，融资渠道并没有发生很大变化。”秦虹说。

    正是由于上述原因，开发商对金融市场更为“感冒”。但是，“利用银行贷款拿地”的时代已经一去不复返了。

    特别是，近期央行连续调息、土地资金继续收紧、房贷比例不断提高等一系列政策影响，这些开发商的资金链已经岌岌可危，索性有些实力不济的开发商只能无奈“退市”了。

    但是，这不并意味着“无储备”开发商没有机会。“通过细分市场，在自己的‘专业领域’内精耕细作，并且有一定资金实力的开发商还是有发展空间的。”陈晟指出，不久前登陆港股的SOHO中国恰恰是一个案例。

    实际上，记者也注意到，在登陆资本市场前，SOHO中国无论是知名度以及流动资金都实力不弱。但是，其可持续开发项目却屈指可数。正是在不断收紧的“银根”环境下，SOHO中国及时登陆港股市场，募集大量资金以争夺新的开发项目。

    “现在拿到地的公司多半是上市公司。”作为一家正在准备上市的公司负责人，方立才分析认为，房地产企业未来面临的金融环境却不容乐观，利用资本市场必不可少。

    对此，北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲持相同观点。“房地产本身是一个资金密集性产业，对金融市场非常敏感。”范小冲说。然而，他认为，从目前中央政府的政策倾向来看（包括限制外资投资炒房、加强税收管理等），对于房地产业的态度正在发生变化。

    范小冲认为，未来金融政策更多关注房地产行业可能存在的风险，而不是一味地鼓励其发展，在这种情况下，一些房地产开发商还会担惊受怕地关注着金融市场的“风吹草动”。