9月28日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)。为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》(国发〔2007〕24号)，9月30日国土资源部专门下发了文件(以下简称236号文)，对于规范房地产企业的土地开发行为，加快解决低收入家庭住房的困难产生了很大反响。近日，记者采访了国土资源部有关负责人。有关负责人就土地供应调控的相关政策做进一步解读。
记者：国土资源部强调要“调整土地供应结构、保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地”，请问有哪些具体要求和措施？
负责人：保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。为此，236号文作出了以下具体规定：
一是安排一定比例的新增建设用地计划指标，确保这一部分建设用地的需求。
二是明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序，并落实到具体地块等。每年1月15日底前，报国土资源部备案。
三是必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。
四是要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
记者：一些地方在国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动中，人为设置条件限制申请人参加竞买活动，对此，39号令有哪些新的举措？
负责人：39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，明确规定：我国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
记者：最近，有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注的热点。为了防止部分开发商“囤积”土地形成垄断，有哪些具体措施？
负责人：房地产开发企业“囤积”土地，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度，人为哄抬地价，不利于市场的健康发展。为此236号文明确了以下几条具体措施：
一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，按“净地”分宗出让。
二是合理控制单宗土地出让规模。考虑到大宗地出让不利于市场竞争及市场调控，因此以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。
三是规定每宗土地的开发建设时间。为缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。
四是加大闲置土地的处置力度。对于开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对动工开发但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
记者：据了解，近年来，一些开发商只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款，进行滚动开发。这种做法，容易造成拖欠土地出让金，引发金融风险，不利于房地产市场健康发展。对此，最近的政策又做了哪些规定？
负责人：39号令要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。未缴清全部出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
也就是说，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。一是有利于加强宏观调控，促进市场公平竞争，防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证，并以此作抵押向银行融资，增加银行的金融风险；三是有利于保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。
另外，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，现行法律不允许在未缴清出让价款前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放若干个建设用地使用权证。
记者：在加强监管、确保政策落实上，有哪些具体措施？
负责人：一是在供地时要加强监管。二是要严格合同管理，对没有按处理意见进行整改的企业，要严格按照合同约定的条款进行处罚，并要禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。三是要加强检查，对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。四是要加大查处力度，对违反土地出让合同和划拨决定书的约定，擅自改变土地用途，突破套型、建筑面积等土地使用条件的，要严肃查处并按照有关规定进行处罚。
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