楼市章回供地闸门应该由谁把守

    楼市章回供地闸门应该由谁把守胡润中国富豪榜和《福布斯》中国富豪榜最近接连发布。让人颇感吃惊的是，中国最富的10个人当中竟有6人主营或者兼营房地产。更让人震惊的是，26岁的杨惠妍因持有碧桂园70%股份而名列榜首，而杨惠妍傲视群富的背后则是碧桂园的土地储备高达4500万平方米。

　　宏观调控以来，对于开发商囤积土地、囤积房源的行为，应当说已经“喊打”了好几年，但碧桂园土地储备居然高达4500万平方米，这令人匪夷所思。促使房价上涨的需求当中，既包括居住需求，也包括投资/投机需求，开发商囤积房源其实就是投资/投机需求里面的一部分，开发商囤积房源就相当于自己购买了自己的产品再转卖。至于开发商囤积土地，不言而喻起到的是同样作用。

    针对房价疯涨，开发商和国土部门的官员曾就“地荒论”展开过激辩。一些开发商坚持认为，房价上涨的根源是土地供应不足；而国土部门的一些官员则给予驳斥，认为“地荒论”并不存在。针对这一争论，2005年上半年，我曾写文章指出，在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，好比是水库经渠道放水浇灌田地的过程。城市政府掌控的是水库闸门，控制着进入渠道的水量大小；而开发商掌控的则是渠道闸门，控制着进入田地的水量大小。在正常情况下，水库每次放水总量应该等于进入田地的灌溉用水总量。但是，要是在水渠闸门与灌溉田地之间搞一些蓄水池，那么，这时水库每次放水总量显然不会等于进入田地的灌溉总量了。因为，在这种情况下，蓄水池发挥了调节作用，此时，进入田地灌溉水量的大小已经不再由水库每次放水量直接决定了，而是由一个个蓄水池发挥直接作用了。同样道理适用于房地产市场。开发商囤积土地行为就相当于建立起了灌溉渠道上的“蓄水池”，此时，政府对房地产市场土地的供应也就不能直接发挥作用了，政府在土地批租环节即便批出足够“充足”的土地，也不能保证土地的有效供应。解决这个问题的关键是要消除灌溉渠道上一个个“蓄水池”的负面影响。

    从某些开发商动辄数千万平方米的巨量土地储备来看，这一个个对抗宏观调控或者至少说削弱宏观调控作用的“蓄水池”，在宏观调控大背景下，不但没有消失反而有越演越烈之势，这自然是一个值得深思的问题。蓄水池产生的根源在于渠道闸门把守者能从囤积居奇导致水荒中谋利，蓄水池难以消除的关键则在水库闸门把守者也能因蓄水池的囤积作用而获益。在这种利益作用下，水库闸门把守者对疏通渠道也就失去了动力，对渠道闸门把守者挖掘蓄水池的行为睁一只眼闭一只眼自然也就很正常了。此时，真正的受害者是那些望着田地缺水干裂而忧心如焚的耕种者了。

    《房地产管理法》第25条、《国有土地使用权出让合同补充协议》，这些原本都是清除“蓄水池”、疏通“渠道”的利器。然而，由于“水库闸门把守者”与“渠道闸门把守者”存在着利益共享的关系，利器也就变成了钝器。在这种情况下，国土资源部2007年9月30日下发了《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（以下简称《通知》），《通知》也涉及到了囤积土地的问题，那么，这个《通知》究竟是“钝器”还是“利器”呢？

    通过前面分析，我们不难知道，是“钝器”还是“利器”，关键在于以下三点：

    一是要尽可能切断“水库闸门把守者”与“渠道闸门把守者”利益共享关系。《通知》在这一点上应当说已提出了切实可行的“切断”措施，那就是在供地上优先考虑低收入家庭住房用地的供应，对此单独实行“切块供应”，即“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。”

    二是要增加从“水库”到“田地”的放水浇灌“渠道”。如果从水库到田地的放水浇灌渠道只有一条或很少几条，那么，渠道闸门把守者就很容易形成对田地放水浇灌的垄断。而如果水库到田地的放水浇灌渠道足够多，渠道与渠道之间就会形成竞争，蓄水池也就难以形成。《通知》规定“按‘净地’分块供应、以增加土地供应宗数”的方法，是有利于形成多“渠道”竞争格局的。

    三是要建立“耕种者”对“水库闸门把守者”与“渠道闸门把守者”的监督机制。《通知》只一如既往地强调了“水库闸门把守者”对“渠道闸门把守者”监管，这无疑是不够的，效果估计也不会太好；只有建立“耕种者”对“水库闸门把守者”与“渠道闸门把守者”的监督机制，方有可能切断后两者的利益共享关系，从而达到破解土地囤积难题之目的。