第二套房贷款新政尚存三大疑问

    央行、银监会提高第二套住房贷款门槛，收紧房贷新政公布已经将近一个月的时间，但由于房贷新政在具体操作细节与技术上还有诸多空白，目前各家银行对于第二套住房的定义界定出现了不少差异，大多数银行甚至不能明确具体的执行细则，特别是新政执行的关键在于个人购买第二套住房该如何界定。在具体细节方面，目前还有三大悬疑待解。

    疑问一：整齐划一还是各自为政？

    在业内人士与相当一些专家看来，央行此轮房贷紧缩政策出台的背景是打击炒房以遏制房价的非理性上涨因素，但新政在个人购买第二套住房如何界定上目前尚未有定论。今后，监管部门统一制定细则还是各家银行根据自己的情况制定细则的问题也成为目前所有银行和消费者关心的焦点问题。

    在新政出台后，央行副行长苏宁曾出面表示，二套房的界定在技术上并不难，目前央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。

    但在执行过程中，各家银行对二手房的认定依据和基础上出现了很大的分歧，也引起了相关监管部门的重视，银监会曾召集五大国有银行房贷部门负责人就相关问题进行探讨。但目前为止，监管部门并没有从正面给予肯定的答复。也有消息称，监管部门可能暂时不会下发实施细则，但各银行需将自己认定的标准报银监会备案。

    疑问二：房贷还清后是否重复计算?

    根据目前市场上各银行分支机构公布的细则，已经还清贷款的住房或者是全款付清的住房是否属于“第一套房”已经出现了分歧。

    据悉，目前华夏银行总行的二套房贷界定以个人为单位，二套房贷按基准利率1.1倍执行。对于二手房的认定，以央行个人征信系统的查询结果为标准，此前贷款已经结清的，仍可给予首套房贷的优惠待遇。对于有公积金贷款尚未结清，再贷款购房的，也将被视为“二套房贷”。

    此前，央行在新政出台时曾表示，对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视做第一套住房。

    而光大银行则对首套住房的规定上比较严格，认为首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房。据此理解，即使此前的房贷已经还清，在该行再贷款买房仍被视为第二套房。对于第二套住房贷款，光大银行规定首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍。

    疑问三：计算单位是家庭还是个人？

    中行苏州分行负责房贷业务的有关人士告诉记者，对于第二套房的认定中行是以“家庭”为单位，也就是说夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方也通过贷款买房时将被视做第二套住房。此前，建行行长郭树清也公开表态，建行将以家庭为单位界定第二套住房。

    但与大银行以家庭为单位界定第二套住房的做法不同，目前，浦东发展银行、深圳发展银行等小银行相对趋向于以个人为单位界定是否属于“第二套房”，即如果个人名下没有任何房产，即使家庭拥有多套房产，仍然可以享受到第一套房待遇。

    由此看来，夫妻双方用各自名字购买住房，以及同一家庭内的子女和父母分别以不同名义购买的第二套住房，是否视同为同一人的住房贷款，目前存在很大的分歧。如不视同，第二套住房提高首付的意义就不大；如视同，对那些因人口增长而确实需要增加住房的家庭又不公平。