稳定住房价格需要供需联动

房价高涨 稳定住房价格需要供需联动

    房价与居民生活息息相关，由于住房关联性强，其价格上涨，将形成连锁反应；而过热的房地产市场，还会对整个金融体系和经济运行产生深刻影响。

    为防止金融风险，以及经济从偏快转向过热，当前应把稳定房价放在突出位置。

    房价上涨

    统计数据显示，北京市8月份房屋销售价格同比上涨了12.1%，达到近两年涨幅的最大值。而在这一个月，深圳的房屋销售价格同比上涨17.6%，与2006年全年平均房价相比，涨幅超过了一倍。

    高昂的房价迫使买房者大笔向银行借贷，房贷总量迅速攀升。统计显示，我国1997年商业性个人住房贷款总量只有190亿元，到今年上半年，这一数额达到了25720亿元，10年时间增长了135倍。

    从一些城市住房价格上涨较快的原因来分析，既有共性，也有各自不同的原因。

    从共性方面看：一是需求拉动。由于大城市人口比较集中，加之外来人口集聚，购房需求持续增长，成为大城市住房价格持续上涨的最重要因素。

    二是成本推动。以土地、建筑材料为主，构成住房成本的诸多要素供应趋紧，成为住房价格居高不下的主要内因。2007年上半年，土地购置面积同比上升仅有10%，但购置土地费用却同比上升28.6%。二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格同比大幅上涨16.2个百分点，涨幅比一季度提高7.3个百分点。地价上涨使得单位土地面积开发成本明显提高，并最终反映到房价上。

    三是发展带动。房价上涨较高的城市，多是发展较快的城市，经济发展水平提高和居民收入水平的增长，增强了现实购买能力。加上城市发展空间大、机会多，吸引大量外来人员定居发展，从而形成庞大的住房需求市场。

    四是投资驱动。房地产商品具有消费品和投资品的双重属性，在我国经济发展的现阶段，还具有较高的保值增值性。所以，个人购买住房仍是投资的一项重要选择，特别是在条件较好的城市，住房具有投资增值的可预期前景。加上房地产市场还很不规范，给房地产投机留下很多可以利用的政策空间，在利益机制驱动下，很多人加入到住房投资和投机中来。

    五是理性主动。一些城市基础设施好、自然条件优越，在公共服务和公共安全以及文化教育等方面具有优势，既适于发展，又适宜人居。所以，选择这些城市定居发展是消费者理性而又主动的选择。

    从个性方面看，除了住房需求正常增长之外，还有一些其他新增因素。

    如北京商品房以外地人购买为主。据统计1/3以上的商品住房是卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。

    上海房价主要受总部经济和国外人口增加影响，外资在房地产中扮演重要“角色”。2004年，境外机构和个人购房20272套，购房面积为290万平方米，合同金额为350亿元。2005年，分别为14920套，213万平方米，332亿元。2006年1～7月为8938套，134万平方米，229亿元。在外资购房最多的2004年，外资购买占到上海当年销售市场份额的4%～5%。

    深圳房价主要受“港深同城化”，香港人大量购买，抬高了房价。而且香港人的购买力强、需求旺盛，深圳房价仍将面临被抬高的压力。因为比较来看，香港房价高、面积小，香港普通市民看好住房80平方米小户型，每平方米价格在2万～3万港元。