第二套房定义成银行放贷难题

    种种迹象表明，“第二套房”的准确定义，成为目前各行放贷难点。综合各方声音表明，急需央行给“第二套住房”准确而无分歧的定义，以引导市场正确运行。

　　“据我了解，目前总行尚没有执行细则出来，你所说的各种做法均是各分行对央行政策自己的理解。”一位大型商业银行总行内部人士告诉焦点房地产网，他透露，目前该行正在向人民银行总行报备：“按照央行的处理程序，至少需要15天。”

    而据焦点房地产网了解，以建、工、农、中、交这五大国有商业银行为代表的各行目前均处在这一阶段，按此推断，至少要到月底各行才能够对第二套住房首付提高到4成的具体操作细则做出解释。

    此前的9月27日晚，央行和银监会共同发出通知，要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

    何谓第二套住房？

    尽管在9月27日晚《通知》出台之后，官方已经以“答记者问”的形式回答了“第二套住房”的问题，但是模棱两可的答案对于执行层面毫无裨益，对“第二套住房”，央行官方解释为：“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

    此标准答案当中至少有几个层面的问题并未解释清楚：首先，“借款人”指的是个人还是家庭？其次，利用贷款购买首套住房，那么还清第一套房贷之后又贷款买的情况算不算第二套？之前这套住房为公积金贷款购买的，再买房用银行按揭，算不算第二套？

    分析人士指出，上述疑点也是有传言称“央行会出进一步解释性细则”的原因，一个无法统一执行的政策，对于各商业银行而言很可能出现执行不一从而变相抢夺优质客户现象出现。而在当前，各行总行在无法同央行取得一致意见的情况下，只能是全文转发央行原文，让各地方自己解读。

    不同版本的深层原因：银行竞争

    而据焦点房地产了解，即便地方支行按照自己理解的各种方式放贷，但是多数都在等待各自总行的进一步细则——各行同央行之间的斡旋结果，才是最终的执行方案。不过，目前一个政策下不同银行之间出现或松或严各式版本，反映出当前竞争条件下各商业银行不同的心态。

    “我们担心的不是政策本身，而是各行执行的公平性。”一位大型商业银行高层向焦点网阐述了他们的复杂心态：按照央行对“第二套住房”模糊性解释，很可能出现银行之间变相竞争的出现，守规矩严格央行宏观调控目标的银行很可能被市场淘汰：“关键是政策执行的公平问题，是否能够做到一碗水端平。如果最后的结果演变成坏孩子有奶吃，这就得不偿失。”

    对此，除了“按照个人还是按照家庭”计算，“夫妻中以个人名义另一人买算不算第二套”，“已经还清了贷款再贷款买房算不算”等等之外，银行还可以钻政策空子。比如，有的银行为了吸引优质客源，可以用“金融创新”的名义围绕“第二套住房”做文章：新政是针对“个人住房贷款”，那么购买第二套房子的银行完全可以不叫“住房贷款”，或叫做“长期的综合消费贷款”，比如汽车这样的，就可以让用户享受到贷款优惠从而抢夺客源。

    而在目前国内内资银行和外资银行并存的状况下，策略灵活的外资银行如何约束？对内资银行是否不公平？另外是违规的惩罚问题，一旦商业银行违规操作，是否有可执行的严厉惩罚措施呢？

    无风险的违规，政策只是吓吓人。

    业内分析人士认为，央行和银监会选择在这个时候出台第二套住房提高首付的政策，主要目的是遏制全国城市房价普涨的现状，避免北京上海等城市过去几年所出现的状况。而对于房地产开发已经到了城区几乎“无地可用”状况的北京，提高首付等遏制需求的手段对于市场影响不大。而在技术层面，“第二套住房”这样带有明显政治色彩的调控术语和政策出发点，对于以利润为推动的各大商业银行而言，很难有动力执行。