房价上涨存在明显非理性因素

    中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。有关负责人表示，目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。此举旨在贯彻落实全国城市住房工作会议精神，防范房贷风险。

    房价存在明显非理性因素

    问：为什么规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款？

    答：“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。《通知》规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，主要目的是为了防止商业银行过度授信，维护金融稳定。

    目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。近年来，我国住房抵押消费贷款增长很快，但违约风险已有抬头趋势。而“房价重估追加按揭”一类的住房贷款创新业务增长很快，风险管控措施尚不完善，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。《通知》规定不得发放此类贷款，有利于降低信贷风险，维护房地产金融市场的健康平稳发展。

    购房套数越多抑制效果越明显

    问：《通知》对住房信贷政策做了哪些调整？

    答：《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。

    为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费，《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

    为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

    需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。

    是否首套通过个人信用数据库认定

    问：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”？

    答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。