房贷紧缩传递的政策信号

    9月27日，央行和银监会共同发布通知，严格了房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款等多项商业性房地产信贷的管理，并对加强房地产信贷征信管理和房地产贷款监测和风险防范工作提出了要求。

    事实上，此前市场对于加强房贷市场调控已经有所预期。随着今年全国多数城市房价的快速上涨、央行的连连加息和上调存款准备金率，以及美国次级抵押贷款危机的爆发，国内商业银行的房贷风险开始逐步显现。据国家发改委和国家统计局近期调查显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点，一举刷新今年纪录，创今年新高；与此同时，上半年信贷扩张速度过快，多数银行都透支了全年贷款额度，下半年可使用的额度已严重不足，各银行均面临着必须压缩放贷的窘境。

    预警的声音此起彼伏。央行行长周小川就曾多次在公开场合表示应对资产价格予以关注；建行研究部日前也连续三次发布《美国次级抵押贷款危机研究报告》，报告指出，虽然我国没有典型次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

    相应的政策措施如期而至。此次房贷政策的重要调整之一，就是改变了自2005年以来第二套住房首付比例具体提高多少由银行自主决定的状况。一位商业银行多年从事房贷业务的人士告诉记者，事实上，提高多套房的首付比例，其实并不是新政策，早在2005年央行就出台这一政策，将一套房贷和多套房贷区分开来，表示多套房贷可以适当提高首付比例。但考虑到竞争以及发展零售贷款的因素，在实际操作中，多数银行通常对第二套住房依然执行二至三成的首付比例。

    通过主动提高房地产贷款门槛防范房贷风险势在必行。但能否如政策制定者所预期，提高首付比例将能够起到遏制高房价的作用？业内人士对此看法不一。一种观点认为，提高银行首付比例将是遏制高房价的最有效的市场工具，因为银行贷款是我国绝大部分住宅需求最根本的支撑点，银行是中国房地产行业迅猛发展最大的支持者；另一种观点则认为，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价作用并不大，房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源，调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。

    房贷紧缩的效果尚待观察，但其对于宏观调控的积极意义却不容质疑。“房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的”，两年前，周小川行长在接受媒体采访时曾做出过这样的回答。

    而两年后的今天，尽管央行持续紧缩的动作，意在为经济降温，但不断攀升的房价仍加剧人们的通胀预期，从而为经济升温推波助澜，使宏观调控形势日益严峻。因此，无论是从防范系统性风险还是从降低银行经营风险的角度看，必须动作在前、调整在前，通过主动提高房地产贷款门槛，降低房地产贷款比重，并积极采取能够分散和降低房地产贷款风险的措施，对于抑制通胀预期无疑将起到积极作用。

    房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理——这无疑是一个良好的开端。