开发商有意囤房调控政策难治捂林高手

开发商有意囤房 调控政策难治捂林高手

    存量土地撬动难 清理闲置竟成一纸空文?

    房地产存量市场的第一环便是土地。撬动存量土地，在守住18亿亩耕地红线的前提下确保房地产市场的土地供给，已经成为房地产业调控者和参与者的共识。关键的问题是，谁来撬动？谁能撬动？

　　近日，监察部等五部委联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。换而言之，就是要对开发商囤地行为进行督察。

　　这是宏观调控以来，国家对闲置土地清理的又一次重申。早在1999年4月26日，国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

　　然而一直以来，2年闲置大限成为房地产调控中执行最难的政策之一。“尤其是一些中小城市，开发商与当地政府关系相当密切，闲置土地清理根本无法执行，要求紧了大不了打几个桩，用不了多少钱，但表示已经开工了，土地没有闲置。”徐州一位从事房地产代理业的老总告诉记者。

　　用经济学者郞咸平的话来解释，腐败已经成为制约楼市调控和发展的最大毒瘤，官商勾结的体现之一就是地方政府对闲置开发项目的纵容。

　　针对这种“上有政策、下有对策”的做法，2006年4月25日，国土资源部发布《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行) 》，为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，明确受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收，而受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。国土部有关负责人强调，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工的问题，防止开发商长期大量囤积土地。

　　无疑，上述政策限制了囤地的做法，但还无法防止开发商在建成后捂盘。“现在出让的土地面积都不小，根据实际开工进度也要几年完成，开发商从竣工到办理预售证还有一段自主的时间，这些都造成今天众多楼盘建成不售。”上海一位开发商告诉记者。

　　专家介绍，目前一些难以实现市场供应的土地如果没有政府公关的因素，那就是存在比较现实的开发困难，主要体现在动拆迁。比如今年上海完成的动拆迁指标尚不及年初的60%；更新的区域规划造成许多地块的开发成本大幅提高；持有存量土地且愿意出让的公司大都债权债务不清，很少有企业敢于接盘。

　　而专家表示，受新增建设用地指标的严格控制，整理存量土地已经迫在眉睫，这也将成为解决日益激化的楼市供需矛盾的重要突破口。据了解，目前上海关于存量土地的整理工作已经在进行之中。

　　分析人士认为，在调控形势下，存量土地能否“逼”出还是未知数，而存量土地处理得是否到位，将成为影响商品房供给和房价走势的决定性因素。