分析高房价背后三大矛盾

    按照一般理论解释，只要价格偏离价值太多，都可叫高价格。但房产品与一般商品的不同之处有三，一是买卖成本只是其中的交易现值，二是购买的并不是完全产权屋，三是转手参照物总是以现值为标准，这样，房产品的价值真实是很难定量。当前所谓高房价，其实是站在无房户以及非一次性付款买房户角度，基于支付能力与实际承受能力、买后勒紧裤腰带挤兑各种开支的能力都被房价及产权消费观念引导，达到极致或上限，而提及的。在开发商看来，以地价作为基础来衡量，并不以为然。由此，导致中国楼市高房价背后隐含的三大矛盾终于显示出来。

　　一、土地供应中，农民（集体）、政府（村委会）、开发商（投资商）的利益矛盾。这叫土地集中。

　　第一轮土地集中表现为旧城改造。一方面是政府获得主要部分的储备供应用地，另一方面以城中村为单位组建的中国特色的村企房产集团控制着剩余的关键地块。由于彼时房价并不高，还建成本低，政府轻易储备了第一轮房价上涨的主要用地。村建房产集团则带动了村民的迅速致富。

　　第一批土地集中的用地主要控制人是当地政府，所以房价涨幅不是很大。

　　第二轮土地集中表现为开发区建设。各地建设大约近六十个国家级开发区，各省又分别建设大约省均近七十个省级开发区，各地市亦建设有更小行政级别的开发区。开发区首先完成圈地运动，其次引进几个招牌式企业，然后是卖地与市政交通设施的大规模提速。

　　第二轮土地集中的用地主要控制人是开发区政府，在开发区办事肯定比在上一级政府办事顺利得多，实质控制人是开发区辖下的房地产开发企业以及与开发区有着千丝万缕联系的关系型开发商。这是房价急涨的开始，也储备了房价泡沫的第一周期。

　　第三轮土地集中表现为大规模的城市化建设。

　　这里必须说明：

　　政府的决策是城镇化，地方政府偷换概念，演绎成为城市化。大规模城市化为高房价埋下伏笔：各地储备用地级差普遍调涨；市政投入加大以及商业中心与副中心的不断变化，更有大型商业开发改变一个区域的用地级差，让原有的土地成本分级完全适应于现值；前两轮土地储备借助这一次土地重估价获得了地产的升值。

　　城市化同步进行了土地供应市场化的试验。为什么是试验，这是基于一种垄断的框架。

　　这三轮土地集中储蓄了中国高房价的大量势能。