房地产行业资金报告：今年房地产资金缺口较大

    日前，由焦点房地产网委托研究，北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持调研并撰写的一份名为《2008年中国房地产行业资金报告》对外披露。报告预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元；如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。
 
    需求萎缩造成资金紧缺

    对于目前楼市的销售不断下降，报告中用四个“转折”对其进行了分析。

    报告中显示，首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种竭泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力也发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长。

    报告甚至指出，股市和房市的低迷使消费者购买力至少折损3万亿元以上。“需求空缺可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。”

    来自国家统计局的数据也显示，今年以来，房地产销售面积同比都出现了不同程度的下降。其中7月份房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，为2008年以来的最大跌幅。交易量的萎缩从需求端给了房地产行业以沉重压力。

    开发商普遍缺钱

    由于需求萎缩，使得房地产市场资金周转困难，开发商普遍陷入了缺钱的困境。有的开发商直嚷嚷都要“渴死了”。而该报告更是预计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元。

    据报告所发布的统计数字，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。但到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%-40%的增幅相去甚远。订金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。

    上市房企在资本市场的表现也不佳。在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而今年第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，仅为94.66亿元。

    与资金流入的捉襟见肘相比，资金支出却是前所未有的巨大。

    作为房地产商资金支出最大的一块土地购置费用也是如此。报告显示，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平方米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上，2008年上半年土地购置费则超过2100亿元。2007年全年超过4000亿元。

    “从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。”报告还指出，房地产商在经营中的税收支出也是重要的一部分，“到2007年税收支出接近2500亿元。”

    预警明年资金缺口

    报告中，还对明年的房地产资金状况进行了预测和预警。如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。按照此种说法，明年房地产市场则有近万亿的资金缺口。

    “如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，房地产行业陷入中期调整的可能性更大。”该报告课题组成员魏伟认为，如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的中期调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。

    报告认为，资金供求存在缺口，并不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。以单纯注资的“救市”方式并不可取。

    “增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。”魏伟说。