《物权法》难断车位归属

    商业小区的车位到底归谁所有呢？《物权法》将如何界定小区车位的权属？记者为此采访了法律界有关人士。

    存在不少法律盲点

    “小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师说。大多业主都寄希望于即将实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面， 但一些法律界人士对此却并不乐观。

    涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。

    陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

    毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点，“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”

    业主共有实有弊端

    中国政法大学教授江平称，根据《物权法》的相关规定，今后区划内的车位，要么归开发商所有，要么归具体某个业主所有，要么归物管公司所有，归全体业主共有将很难再出现。但占用业主共有的道路或者其他场地用的车位，仍然属于业主共有。

    “此次《物权法》对车位的态度是尽量明晰产权，尽量不要搞成业主共有。”江平说，规划内停车位归业主共有，存在很多弊端。

    法律条文应细化

    “遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”

    王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”

    王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任，以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”

    《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？”

    法律专家建议完善立法

    复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”

    戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”