物业服务定价成本监审办法（试行）

    第十五条  固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。

    第十六条  经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。

    第十七条  物业服务定价成本相关项目按本办法第十八条至第二十六条规定的方法和标准审核。

    第十八条  物业服务小区服务的从业人员指直接从事物业管理小区服务的物业服务人员，包括：在岗职工（含合同制职工）、临时工及其他聘用、留用的人员。
　　各项人员数指标均按年平均数确认。人员数量应符合国家规定的定员标准，实际人员数量超过定员标准上限的，按定员标准上限核定；实际人员数量低于定员标准下限的，按定员标准的下限核定。

    第十九条  人均工资原则上据实核定，但最高不能超过当地行业职工平均工资；当地行业职工平均工资按统计部门公布的数据确定，最高不得超过当地社会平均职工工资的1.2倍。人员工资总额按照核定的人员数量和人均工资核定。

    第二十条　社会保障费计提基数按照核定的相应工资水平确定，计提比例按当地政府规定比例确定。职工福利费按核定的工资总额14%计提。医疗保险费用已在职工福利费中列支的，不得在社会保障费中重复计算；其他应由职工福利费列支的费用，也不得在相关费用项目中重复计算。

    第二十一条  产权属业主所有的物业服务用固定资产不计提折旧;闲置超过9个月的固定资产，不计提折旧；固定资产提足折旧后，不论是否继续使用，均不得再提取折旧；提前报废的固定资产，也不能补提折旧。
　　固定资产折旧原则上按照监审核定的固定资产原值和财务制度规定的分类折旧年限中值核算。重要固定资产实际可使用年限超过财务制度规定的分类折旧年限上限10年以上的，价格主管部门可按照保护消费者利益和促进行业发展的原则合理确定其折旧年限。

    第二十二条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未进入专项维修资金部分应从物业服务成本中抵扣。

    第二十三条  针对特定物业安装设备、提供服务等发生的费用，应分别单独核算，并由特定物业业主承担。

    第二十四条  物业服务经营者对某些专业知识或专业技能较强的公共性服务内容采用承包形式外包给有关专业公司的，该项服务的成本按签订的服务承包合同所确定的承包金额核定。

    第二十五条  管理费分摊原则：从事物业服务的经营者只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业小区的物业服务计费面积或按应收物业服务费加权分摊；物业服务经营者兼营其它业务的，则按实现收入所占比重分摊。

    第二十六条  物业服务单位成本，根据物业管理面积按不同物业类型分别核算。

    第二十七条  本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。

    第二十八条  物业服务定价成本相关指标。
　　（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。
　　（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：
　　服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%
　　（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：
　　服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%
　　（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。
　　（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。
　　（六）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%
　　（七）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。

    第二十九  本办法由国家发展和改革委员会解释。

    第三十条  本办法自2007年10月1日起施行。