成交量萎缩高房价开始下行 上海楼市独木难支

    上海楼市成交量的萎缩程度出乎大多数业内人士的预料，但即便如此，在深圳、广州房价剧跌，北京高房价摇摇欲坠之时，上海楼市仍然强行维持着房价高位运行的态势，让很多欲借下跌圆“购房梦”的消费者大失所望。不过，正所谓“曲高和寡”，上海楼市的高房价在坚挺了大半年后，也开始面临众多负面因素的冲击。分析师认为，如果上海楼市的成交量在下半年不能有效回暖，市场的信心将会进一步流失，这有可能引发价格的持续下跌。

    僵持愈演愈烈

    作为涨幅最大的城市之一，上海楼市对宏观调控政策异常敏感。自去年央行出台房贷新政以来，上海楼市的成交量逐月萎缩，开发商与消费者的僵持局面就此形成。

    基于对上海经济发展的信心和对上海消费者购买力较强的判断，开发商在这次长达9个月的较量中始终不肯示弱，尽管一度有小部分开发商采取了小幅降价促销活动，但维持高房价仍成为众多开发商的一致行为。数据显示，在部分楼盘仍然采取了涨价策略和豪宅不断放盘的背景下，上海楼市上半年均价一度突破1.7万元/平方米，创下历史新高，而即便正常回落后，目前的均价也在1.3万元/平方米左右。

    但开发商维持高价的策略遭到了消费者的抵制。以最近的7月份为例，7月上海新建住房成交面积环比降幅20.5%，而较去年同期则大幅下降了56.9%，较前年同期下降了21.9%。而今年1-7月上海累计新建住房成交量1004.4万平方米，比去年同期减少493.6万平方米，降幅达32.9%。而年中某网站的一份调查则显示，44.62%的被调查者认为今年下半年上海房价可能下跌；20.05%的被调查者看平，认为未来的购买力已经透支，下半年房价将保持现有水平。此外，59.75%的被调查者表示将继续观望，暂时不会买房。

    对此，业内人士指出，僵持时间过长已经开始侵蚀上海楼市的根基——对未来的信心，越来越多的消费者开始接受房价未来会下跌的观点，这对开发商十分不利。事实上，在银根紧缩的背景下，开发商的资金链大多紧绷，维持高房价颇有“强弩之末”的感觉。而一份券商研究报告则对上海楼市发出预警，认为未来6个月上海楼市有可能下跌15%。

    土地泡沫破灭

    就在开发商和消费者在高房价问题上僵持的同时，房地产行业的一级市场——土地价格正在经受一场前所未有的风暴。在这场风暴里，强行维持高房价的开发商们却显得很“怯懦”。

    一度震惊业内的上海“地王”拥有者苏宁环球(集团)日前宣布解除土地出让合同。该地块总地价高达44.04亿元，楼板价则高达66930元/平方米，如果加上建设规划等费用，项目成本价格至少在8万元/平方米以上。尽管苏宁环球表示退地是因为支持市政工程，但业内普遍认为，苏宁环球这是在为自己主动“减负”，也表明其对上海楼市短期并不看好。事实上，除了不断出现的退地外，上海今年推出的多块土地拍卖也遭受开发商冷遇，或以底价成交，或者干脆就流拍。

    由于房价对土地价格具有高度敏感性，土地市场的遇冷也让众多业内人士对上海楼市的前景看得较淡。易居房地产研究院的杨红旭表示，由于宏观经济面出现困难，加上上海楼市自身存在的泡沫，上海楼市下半年价格将会以下滑为主，成交量则视价格降幅程度发生变化。“至于明年，还是走一步看一步吧。”杨红旭说。