上海房市在走下坡路? 从三组数据看走势

    前段时间媒体报道上海房屋成交量有所萎缩，房价也逐渐探低。上海房市真的在走“下坡路”吗？

    昨天（7月24日），市统计局公布了有关全市房地产市场总体运行情况，上海银监局同时发布了上半年上海市房地产信贷报告。综合其中信息，非常明确地显示出：上半年，上海房市尽管存在风险，但总体上仍保持平稳，下半年保持平稳发展的积极因素继续存在。

    销售面积降但价格波动小

    从市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初公布的销售数据看，尽管商品房销售面积有所下降，但商品住宅价格波动不大。

    上半年全市实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%。记者随后又致电市统计局了解到，上半年本市商品住宅平均销售价格为8363元/平方米，与去年底相比几乎没有增长。其中，内环以内为18938元/平方米，内外环之间为9247元/平方米，外环以外为7225元/平方米。从同比指数看，涨幅呈现逐月回落走势，上半年累计同比上涨9.7%，主要是翘尾因素，新涨价因素0.4个百分点。从环比指数看，上半年累计环比上涨0.4%。其中，除2月环比下降0.1%外，3月和5月持平，1月、4月和6月环比小幅上涨。

    个人住房贷款“探底回升”
 
    从银监局公布的数据来看，个人住房贷款有探底回升态势。

    至6月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3099.4亿元，比年初增加86.5亿元，增速仅为2.9%，明显低于房地产贷款总体增速。从月度增量来看，二季度开始，个人住房贷款发放量逐月上升。上海银监局报告分析，二手住房贷款已经成为拉动个人住房贷款增长的重要因素。一手住房和二手住房贷款增量分别为3亿元和83.4亿元，而一手住房成交量却高于二手住房，两者形成鲜明反差，这显示了一手住房贷款的需求度较低。

    不良贷款率降且风险可控

    据上海银监局统计，今年以来“两外人士”(外地人士和外籍人士)对个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民。

    尽管这当中不排除一些投机行为，但报告认为，总体上看，上海市房地产信贷风险仍在可控范围内。至6月末，全市中外资银行住房开发不良贷款率为1.92%，比年初下降0.48个百分点；个人住房不良贷款率为0.64%，比年初下降0.04个百分点。

    据分析，风险可控的主要原因在于房地产开发投资对银行信贷的依赖程度有所下降。2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元，当年完成房地产开发投资金额为1276亿元，两者比例约为1∶3；而2007年上海中资银行房地产开发贷款仅增加37亿元，完成房地产开发投资仍达到1308亿元，两者比例降至1∶36。