上海房价出现分水岭

　　上周，万科地产刮了一阵强劲的降价风，有媒体预测这将引发上海房价的“多米诺骨牌”效应。一周过去了，事实证明，上海楼市并没有像股市那样出现更大的震荡，而是以更多的观望回应媒体，一些新推的房源大多价格反而出现了上涨。

　　1 跌的是外环等边沿地带

　　据佑威&天天房展网统计，自1月17日到2月25日，本市共有32批推盘量在5套以上的公寓（另外只有一、两套房源的项目不具代表性，不统计在内）上市。所推出的6523套房源，至2月24日仅成交1478套，新推房源的消化率仅22.7%，这与以往新房源上市就被抢购一空的现象不可同日而语。但在32批房源中，有15个是首次上市新盘或与前批房源相隔一年以上的后期房源；另外有5批房源的报价与前期相当；仅南汇的绿地蓝海庭报价比去年12月推出的前批房源低200元/平方米；另外的11个楼盘，价格都比前一批房源有不同程度的上涨，占到总数的三成以上。

　　由于开发商多数采用“低开高走”的营销策略，所以那1个跌价和5个价格没有变动的楼盘，都是市场接受程度不理想的项目，主要位于外环的新兴板块或边沿地带。这些项目，由于前期受市场走高的利好影响，定价相对激进。而如今，市场相对疲软，这些楼盘的价格就显得难以支撑。

　　2 中外环还有补涨的空间

　　据数据分析，从11个房价上涨的楼盘来看，其中位于市中心的黄浦丽园相对去年初涨了7000元/平方米，涨幅为39%；这基本上代表了过去一年里市中心房价上涨的幅度。而位于中外环之间的楼盘，大多涨幅在15%左右。1月19日以13000元/平方米开盘的浦发博园，2月24日推出的新一批房源报价达到了15000元/平方米。去年11月3日开盘的徐汇新城三期报价15000元/平方米，2月12日新推出的一批房源报价达到了17000元/平方米。这些中外环楼盘价格的上涨，主要是因为市中心房价在去年涨得相对较快，中外环还有补涨的空间。

　　节后17天来（2月9-25日），内环内商品住宅的均价是24054元/平方米，中外环仅11005元/平方米。而去年同期，内环内商品住宅的均价是17421元/平方米，中外环为9307元/平方米。内环内商品住宅一年的涨幅为38%，而中外环的涨幅仅18.2%。当然，像万科等那些去年涨了50%以上的楼盘，也存在价格回调的空间。

　　从地理位置上看，中心城区的低价楼盘存在很大的上涨空间，也就是目前价格在2-2.5万元/平方米以下的内环内楼盘；中外环周边和外环边上的优质楼盘，也就是价格在1-2万元/平方米之间的楼盘存在补涨的空间；下跌和价格没有出现变化的楼盘，主要是外环外的郊区楼盘。

　　3 优质楼盘走高劣质走低

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，按照这一价格波动理论来算，随着中外环楼盘价格的补涨，颛桥、九亭、江桥、西城等外环周边板块，也存在价格补涨的空间。但是，政府的保障性房源可能就会建在这些地区，或是这些地区的外围板块，那么就会对这些板块的房价上涨形成压力。因此，这些板块的房价可能会出现分化，一些优质的楼盘会走高，而一些品质相对较低的楼盘可能会受到政府保障性房源的影响，而出现价格下跌。另外，那些更远的楼盘，大多数都可能受到保障性房源的影响，而出现价格下跌的现象。

　　4 高档楼盘价格继续攀升

　　高档楼盘作为房价变动的风向标，其成交量和价格变化将反映楼市未来的总体趋势。在佑威房地产研究中心于每周三固定发布的一周楼市排行榜上，节后两周单价25000元/平方米以上公寓的成交楼盘分别只有8和6个，而春节前单价25000元/平方米以上公寓每周有发生交易的楼盘个数都在10个以上。虽然，这些高档豪宅成交低迷，但节后多数高档楼盘成交房源的均价都高于节前。表明，高档豪宅的价格还是在胶着中走高。

　　薛建雄认为，自去年第四季度以来的房贷政策和银行限贷政策，使得之前高涨的房价和地价都得于遏制，上海楼市的总体走势也由之前的高歌猛进转为低迷，春节之后更是跌入历史最低潮。但从微观方面来看，各楼盘的价格有涨有跌，其中涨者居多，且高档楼盘的价格还在走高。如果微观层面的房价没能得到有效遏制，那么以后的房价还是存在着重新走高的压力。