房价“打折风”从珠三角吹到长三角
万科这条楼市“降价鲶鱼”自去年底在珠三角率先搅动之后,如今在长三角也甩动了一下“尾巴”:将在鼠年元宵节对上海约10个楼盘打九五折,集中优惠销售。这是2007年第二季度以来上海楼市折扣率最高的促销。“打折风”从珠三角刮到长三角,表明房地产市场的多区域调整已在进行,并呈扩散之势。
万科“鲶鱼效应”首度波及上海
万科旗下的上海万科房地产有限公司日前表示,将安排在元宵节当天,对万科在上海的10个楼盘——主要是已发售楼盘的剩余房源(包括公寓、别墅和商铺),进行集中签约,优惠5%。这是万科继在广州、深圳、成都等地之后,首次在上海地区采取类似促销手段,也是近一年来上海地区新房销售折扣率最高、规模最大的一次。猪年新春前后也曾偶有促销,但幅度不过百分之一二。
上海万科方面表示,此次促销不能说是“降价”,是为了春节期间“回馈老客户”、升级“万客会”会员权益所进行的优惠活动。今后每年都会举行类似的活动,“万科并不会在之后掀起大规模的降价。”
但在中国指数研究院(华东)院长陈晟看来,这是十足的价格“暗降”。据中银国际的统计显示,2007年末,万科在珠三角的降幅达15%-30%;其12月份销售均价环比下降22.6%,至8044元/平方米,低于2007年全年其在珠三角地区的平均销售价格8532元/平方米。
鼠年春节前后,广州不少楼盘纷纷以优惠折扣、甚至“半价”开盘等策略争夺客源。
多区域打折促销，楼市呈现一“脸”弱象
另一个敏感区域长三角地区的楼市近来也刮起了“打折风”。南京近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块,1月份出现多个楼盘大幅打折促销的现象。位于江宁区的一家楼盘推出“买现房打97折,另外再送5万元”的广告,奥体板块一小户型楼盘则采取“总房价先打9折、再减3万元至5万元房款”的促销方式。杭州的开发商一改往年不太重视春节二月档期的成规,今年春节前即掀起供应小高峰。杭州城北楼盘“凯德视界”一次性推出580套房源,“所有房源按揭打9.8折,一次性付款打9.7折,当天下单还可再优惠5000元”。上海“绿地孝贤坊”的促销短信则说,“首批100张VIP卡抢购一空,现应广大客户要求加推50张,可获得最高2.5万元优惠”。
调整已经开始，幅度尚不大
打折促销、交易缩量、中介关闭、地价走低,这些一时涌现的楼市新“面容”该如何解读?
其一,大面积打折即楼市调整开始,但相对于2007年大幅上涨的房价,眼下的调整只是对拉高部分的少许回落。
从供求关系看,2007年三季度开始,全国房地产投资增速加快,保持在30%以上,供不应求的紧张状况在2008年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控,尤其是从最近各地业已公布的住房规划看,保障房入市的冲击在2008年下半年会凸现,再加上2007年住房购买力释放过快,市场预期2008年房价上涨不可能再重复2007年的疯狂,调整将不可避免。
从调控政策看,国家发展和改革委员会政策研究室主任李朴民2月15日在新闻发布会上指出,宏观调控政策取向不会因南方地区的雪灾而发生改变,“仍要防止经济增长由偏快转为过热、防止物价结构性上涨转变为明显的通货膨胀,这是宏观调控的主要任务。”这意味着楼市调控将一如既往,不会松动;调整才刚刚开始,未来还会继续。
陈晟预计,万科等楼市“鲶鱼”在全国多个城市的大规模促销,会带动当地中小开发商跟风,节后楼市可能出现一系列优惠促销。但相对于去年百分之几十的涨幅,眼下的折扣还只是高位微调。
其二,从购买力看,温和调整的可能性远大于大落的可能性。
万科在珠三角一降价(“合理定价”)即换来销售额逆势猛增的现实,说明了楼市购买力仍在,是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场,而不是消费者抛弃了楼市。预计随着2008年三四月份的到来、开发商适当让利,销售量将回升。
其三,楼市成交的确在缩量,但不能据此说“拐”。
打折降价的背后是成交萎缩,深圳、上海、北京、南京概莫能外。但历来岁末年初都是楼市交易淡季,并伴有不同程度的价格下跌。据此来判断全年的走势是不妥的。譬如2006年末、2007年初,打折降价、中介关闭就曾在长三角房地产市场出现过,2007年第二季度开始的房价快速疯涨已证明楼市“拐点”并没有在这一地区出现。毕竟,房地产周期不可能和宏观经济周期脱节。
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