京沪深三地房地产市场冷暖不均

    北京二手房年交易量将达9万套

    据北京多家房产中介的统计显示，2007年1—11月，北京二手房的交易量为8.12万套，相比去年同期的6.8万套，增长幅度为19.4%；而根据2007年的月度成交走势预测，2007年全年的二手房交易量将达到9万套，相比去年的7.6万套，同比增长18.5%。业内专家指出，虽然近三个月来，北京二手房交易平淡，但由于前三季度市场火热，因此，全年成交量依然保持增长；在新建商品房“价高和寡”的背景下，不少新增需求转向了二手房市场，使该市场的重要性日益凸现。

    “新房二手房比”接近1.6

    北京房产中介“链家地产”最新发布的报告显示，2007年，北京新房与二手房之比将在1.6∶1左右。2001至2007年北京新房与二手房比值，呈现逐年下降趋势，2002年，北京新房二手房比值为4.56，而2004年北京新房二手房比值下降到3.4，2006年该比值下降到2.39。

    业内专家指出，2007年，新建商品住宅的销售套数同比将下降20%左右；而二手房市场交易相对继续保持上升的态势，这导致了新房二手房比的快速下行。“链家地产”市场研发中心认为，这一比值继续下降可能成为一个大趋势；由此，二手房在整个房地产市场的重要性将逐步提高。

    北京统计局的公布数据显示，今年前三季度，北京五环内的期房住宅价格为13754元/平米，四环内的期房住宅价格更是达到了14744元/平米，新房价格高企，突出了二手房的“替代效应”和现房优势，从而带动了交易上升。

    市场人士分析，新房二手房比是指当年新建商品住宅销售套数与当年二手房成交套数之间的比值，如果该比值远远大于1，说明在整个房地产市场中，新房市场占据绝对主流，如果该比值趋近于1，说明商品住宅与二手房之间的交易市场越趋于平衡。

    目前，北京可上市流通的存量房总量在320万套左右，07年二手房的房流通率仅为2.8%，而一个成熟市场的二手房流通率基本能够达到8%；因此，“链家地产”副总经理金育松认为，未来北京二手房市场还有很大的提升空间。

　　年底供求趋于缓和

    二手房交易量的上升，带动了挂牌房源的增长。但进入四季度，受新房市场的影响，北京二手房市场的观望情绪也逐步加重；实际的供需比例出现缓和。“链家地产”统计数据显示，11月以来，北京二手房供需比维持在1∶2.7，相比10月的1∶3.1有所下降。

    中大恒基方庄店的工作人员告诉记者，今年上半年，该地区供求关系一直紧张，供需比最高曾一度达到1∶15左右，不过现在情况发生了变化。房龄在5—7年的次新房持续涌入市场，再加上消费者消费目标转移和一些消费者开始采取观望态度等诸多原因，近一个月以来，该地区供需比已经大为下降。

    市场人士分析，年底北京二手房市场在供应量增大的同时，购房人的观望情绪却在加剧，原因是多方面的；首先，保障性住房构架基本建成，导致部分购房者开始暂缓购房，等待保障性住房的供应；其次，深圳、广州等城市成交量出现较大幅度下降，市场传递效应让北京购房者产生房价要下降的预期；最后，一系列房贷紧缩政策对购房需求起到了一定的抑制作用；2008年元旦后执行的新利率，以及第二套房新政将使购房人放缓购房需求。