上海楼市坚冰松动？ 高成交楼盘逾九成打低价牌

    一直被称为“价格堡垒”的上海楼市，在7月份的成交量可谓惨淡。但有意思的是，排除了配套商品房的成交纪录之后，外环以外成为当月的成交主力区域，占全市成交量的55%。同时，在7月份住宅成交前20的楼盘排名中，位于外环以外区域并采取了低价或持平策略的楼盘，高达92%以上。

    低价策略成功跑量

    数据显示，7月份上海全市住宅成交套数为6063套，环比跌幅达到32.2%；成交面积72.61万平方米，较之6月份则下降了30.9%。与当月129.8万平方米的供应量相比，呈现出明显的供求失衡态势。与此同时，7月份的全市商品住宅成交均价也下降了22.4%至13221元/平方米。

    在7月份销售量排名前20的楼盘中，宝山区的绿地丰翔新城和松江区的乐莫苑，分别以344套和148套的成交量排名第一、二名。这两大楼盘，不约而同采取了“放低身姿”的措施。记者得到的数据显示，7月份宝山区大场板块的销售均价约9000元/平方米，而绿城丰翔新城的成交均价则为7118元/平方米。同样，乐莫苑在7月份的成交均价为7096元/平方米，与松江新城板块8000元/平方米的市场均价拉开了差距。

    从统计数据来看，7月份外环以外区域成为上海市住宅成交的主力区域，占总成交面积的55%。排名前20的楼盘中，65%位于该区域内；而这部分楼盘又几乎全部采取了低价或持平的销售策略。

    内环区域积极促销
 
    记者以购房者的身份“暗访”了几个不同环线区域内的在售楼盘，在供应量大的中环或外环以外区域，开发商的“价格联盟”开始明显松动，采取“折扣”或“低开”的销售方式。而在供应量奇缺的内环以内区域，各个楼盘的价格底线虽然仍在“坚守”之中，但也开始采取积极的“促销”手段。

    早先被媒体披露降价折扣幅度为9.3折的君御豪庭，由于地处内环以内核心区域，因此，该盘的“调整”尤其受到关注。“现在静安区的新盘供应量很少，我们不会调整价格的。”售楼处的销售人员称。据了解，目前该盘的销售均价为36000元/平方米，较之前一期33000元/平方米的销售均价反而有所上扬。该销售人员向记者否认采取了其他的“暗松”措施，并表示，只有自开盘时起一个月内的签约客户才可以享受9.5折待遇。

    而另一个内环以内区域的中远两湾城，虽然仍紧咬着21000元/平方米的价格不松口，但销售人员表示，如果一次性付款可获9折优惠，贷款购买为9.2折。

    有数据显示，7月份上海内环以内区域的成交量为346套，与6月份相比下降了42.8%，萎缩较为明显。

    一、二手房倒挂蔓延

    “上海开发商对于价格调整表现出矛盾心态。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。究其原因，主要还是担心价格调整之后更加促发购房者的观望情绪。“但是调整价格的确能够促发消费者购买欲望释放，因此开发商更愿意使用平开或赠送面积的‘暗松’措施。”

    记者走访了部分区域内的中介门店，发现一、二手房倒挂的现象开始呈现。据汉宇地产一位门店店长介绍，浦东新区大三林板块，在售新房万科金色雅筑的均价为15404元/平方米，金地湾流域销售报价15000-17000元/平方米，但以目前二手房挂牌均价来看，环球翡翠湾是17723元/平方米，翰城国际二期在18339元/平方米，普遍高于新房价格。而普陀区的武宁路板块，大华清水湾花园在二手房市场上报价为21797元/平方米，上海春天则是21741元/平方米，同样高出了中远两湾城19462元/平方米的成交均价。

    汉宇地产分析师认为，一、二手房的联动效应非常明显，从目前一、二手房倒挂的区域情况来看，无论是市中心还是外环以外皆有分布。“新房价格较低可以理解为开发商的推盘策略。”但他也指出，如果出现蔓延或较长时间发展，对于二手房客户来说，会造成持币观望情绪的进一步加深。