商品房出卖方违约

    随着人们生活水平不断提高，购买一套可心住房是许多家庭的梦想。然而，在商品房认购中，人们常会与霸王条款不期而遇，并因此招至无端的烦恼。记者日前走访了沈阳市消费者协会，为此，专家为广大购房者支招，并为消费者维护自己的合法权益提供法律依据。

    沈阳市消费者协会副会长李彬介绍，就眼下接到的有关购买商品房的投诉来看，因定金引发的投诉比较多。其中一个重要原因，就是在一些购房条款上写有：“认购人签订本认购书时，即交付定金２万元，本认购书签订后，定金不退还。”的字样。李彬说，这属于典型的不平等格式条款，严重违反了《担保法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。

    他说：“《商品认购合同》中的定金一般是为了保障签订《商品房买卖合同》而支付的，性质是立约定金，在防范交易风险中起着重要的作用。当《商品房买卖合同》签订后，定金一般抵作房款。当认购人因自身过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商返还定金。但是，定金同时也应当是对开发商的约束，如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时，开发商应当向认购人双倍返还定金。”
 
    据了解，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买卖人。”同时，我国《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不属于约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

    李彬说：“认购合同签订后，无论何种原因，都不退还定金，这是单纯站在开发商的立场上设立的条款。说穿了，开发商是想用这个条款来约束认购人，而对自己不设任何约束，显然与定金条款的本质相背离，属于典型的霸王条款。”

    为此，这位副秘书长建议购房者应要求售房者把条款改成：“认购人签订本认购书时，即交付定金２万元。本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商（出卖方）返还定金；因不可归责于当事人双方一事由而导致《商品房买卖合同》不能订立的，出卖方应将定金返还买受人；因出卖方原因或过错而导致不能签订《商品房买卖合同》的，出卖方应双倍返还认购人的定金。”