房产证和合同谁更重要?

    对此，中煤公司总法律顾问周立涛表示不能赞同。他认为，王、项夫妇如果要反悔的话，其必要的标志应该是向中煤公司表达反悔的意思，并就此展开协商。然而，不但1999年以前王、项夫妇没有找过中煤公司，就是一直到2006年前后这10多年内，中煤公司一直都不知道王、项夫妇反悔的意思。王、项夫妇1998年登报声明所持房产证丢失，中煤公司并不知道。更重要的是，这种登报及其后的补办房产证的行为，掩盖了将房产证已经依照合同交给了中煤公司的事实，是一种明显的欺骗政府登记机关的欺诈行为，不但不应该支持，而且应该受到法律的制裁。否则，大家都来欺骗政府机关，法律的权威何在？

    中国人民大学法学院高圣平副教授则持相似观点：“即使适用《城市私有房屋管理条例》也不能得出中煤这个合同无效的结论。企事业单位购买城市私有房屋需要经政府批准的规定，在法律规范性质上虽然属于强制性规范，但这一规范仅仅只是管理性规范，而不是效力性规范，违反了它并不一定导致合同无效。我国司法实践早已确立了这一标准，最高人民法院副院长黄松有教授即指出，‘法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。’”

    接受记者采访的其他法律专家，大都表达了与高圣平相近的观点。如物权法权威、直接参与物权立法的中国社会科学院法学研究所民法研究室主任孙宪忠教授就认为，物权法出台以后，关于房产等物权的纠纷，不管有什么道理、是什么行政依据，都一律应该以物权法为依据。再引用过去的与物权法相抵触的行政条文进行判决是不妥当的，何况这种行政法规已经被撤销了。

    物权法专家：房产证虽然重要，合同更重要

    实际上，类似于中煤公司地产纠纷的案件近年来已经屡见不鲜。由于我国法律规定二手房屋的买卖需要办理登记过户，一些房主往往利用买房者防备心不强、对相关法律不熟悉的特点，欺瞒、拖延登记过户的期限，以此要挟提高房价，甚至把房屋另作抵押或者一房两卖、一房多卖。交易合同的确立就是为了保证交易的有效履行，但为什么在房屋交易上会存在这种分歧呢？记者就此询问了孙宪忠教授。

    孙宪忠认为，2007年我国出台物权法，对个人财产归属做出了严格的法律规定。在此前的很长一段时间里，我国关于财产保护的法律制度不完善，行政法规大行其道，从现在看有很多不合理的地方，阻碍了财产的支配和流通。因此，物权法的出台不仅是为了保障老百姓的财产权利，而且也鼓励人们在合法前提下利用财产，创造更多的国民财富。

    根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在中煤一案中，法院判定房屋所有权归王、项两人所有，是适用于物权法的。那么，是否可以就此推断双方的交易已经失效？显然不能。物权法第十五条明文规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，合同的订立与物权的取得是两个事实，不能互相混同，物权没有取得不影响合同的有效性。在本案中，中煤公司完全可以要求对方履行合同的义务，协助中煤办理过户手续；如果对方拒绝履行合同，中煤公司则有权要求对方赔偿房款及因房价上涨造成的损失。

    “本来很清楚的事情，怎么又被搞复杂了呢？这里面根本不存在争议，而是一个正确理解和适用法律的问题。”孙宪忠对记者说，“围绕物权法的出台，法学界和政府都做了大量努力，历时14年，八次提交审议，才在全国人大会议上通过。之所以这样艰难，就是因为以前法学界有很多糊涂规则，给人们的理解造成了分歧和误区。比如，认为房屋买卖合同行为是负担法律行为，不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定，是无效民事行为。这些都已经在物权法里得到了澄清和纠正。现在法院这么判，不是要我们倒退回十年前吗？”

    孙宪忠认为，如果中煤公司所持有的合同原件确属真实有效，那他们至少有权利追究对方的违约责任。这不仅是对他们自身权益的一种维护，也能对今后的房屋交易起到必要的警示作用。

    记者随后致电另一位物权法专家、中央财经大学的陈华彬教授，他直截了当地表达了相同的意见。陈华彬补充说，新法优于旧法，况且相应的旧法已被废除。物权法既然已经出台，我们就应该遵循这部法律行事。

    提醒：及时过户是买卖双方的义务

    买了17年的房子还可能被原房主要回去，背后的种种线索值得我们深入关注。一个成熟的市场交易体系离不开两大要素的保障：一是相关法律法规的稳定运行，二是市场交易主体的道德自律。应该说，由于近年来我国市场经济体系的基本确立和一系列重大法律法规的相继出台，我们的市场交易规则也日益趋于完善。但在市场转型期和法制社会建立的过程中，一些政策、制度上的衔接问题在所难免。

    以本案为例，根据《合同法司法解释》第九条的规定，中煤公司本来可以在一审法庭辩论之前补办行政审批，但由于《城市私有房屋管理条例》关于审批的规定在2002年就被取消，2008年整部法规甚至被直接废止，中煤公司补救的手段就被抽空了。法律的一个基本精神就是让人们可以预期和规范自己的行为，但在本案中，中煤作为一个交易主体，却承担了因为制度接轨不完善所带来的风险。

    在采访过程中，多位接受本报记者采访的专家都提醒房屋交易者：房产买卖关系确立过程中应该依法签约买卖，且尽快依约办理过户手续。

    中煤公司表示，他们将继续向北京市第一中级人民法院提出上诉。我们也将跟踪报道此案。