■案情回放：纠纷缘起面积误差
2004年10月份，何建萍打算购买一间由徐州市海滨置业有限公司（以下简称海滨公司）开发的淮海西路一临街小区的门面房， 签订认购协议书后，何建萍支付了5000元的定金。
在该房建设期间，何建萍发现店面一墙体未成直角，遂要求海滨公司将墙体改直。海滨公司工作人员在改直墙体前指出，如果改直，店面面积会发生变化，即在双方签订的认购书上注明最终面积以产权实测面积为准，随后将店内墙体进行了改直处理。
2004年11月份，双方正式签订了《商品房买卖合同》，在没有进行实际测量的情况下，双方约定该店面建筑面积为55.23平方米。并注明，在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，如产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比3%以内的部分的房价款由何建萍补足，超出3%部分的房价款由海滨公司承担。
合同签订后，何建萍按合同约定的面积一次性付清了购房款。在房子交付时，产权部门对该店面进行了实地测量，表明该店面实际面积为59.29平方米，比合同约定面积增加了4.06平方米的面积。海滨公司将测量结果告知了何建萍，并要求其补足价款，但何建萍表示不同意，后经双方多次协商，何建萍一直不愿补缴价款，海滨公司也一直未协助何建萍办理房屋产权手续。2007年4月，海滨公司将何建萍告上了法庭。
在庭审过程中，何建萍表示该房是2004年11月份购买的，据此已有两年多，海滨公司已过诉讼时效，已丧失了诉讼权。对此说法，海滨公司表示公司一直对此超出面积的房款未放弃相应的权利，并有证据足以证明公司于2006年10月已向何建萍主张权利，虽然当时双方未达成协议，但从法律上讲，自公司向何建萍主张权利后，诉讼时效即中断。据照法律规定，起诉的诉讼时效应从2006年10月起开始重新计算两年，故现起诉，并未超过诉讼时效二年的规定。
■法庭判决：合同清楚，双方都要履行
法庭经审理认为，何建萍购买的该间店面是现房交易，在砌墙过程中，海滨公司根据何建萍的要求将店面墙体进行改直后，导致了店面建筑面积发生变化，海滨公司为维护双方的合法权益在购房认购书上注明建筑面积以产权办实测面积为准，该行为并未违反法律规定，并且符合市场交易的习惯。
依照双方合同约定，如面积误差比在3%以内部分的房价款由何建萍补足，超出3%部分的房价款由海滨公司承担，产权归何建萍所有的约定，何建萍应补足超出面积1.66平方米的房款，对于超出部分的面积的房款，由海滨公司自行承担。但何建萍接受使用店面却不按合同约定履行义务，造成纠纷，何建萍应承担全部责任。
法庭通过以上调查取证，依照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决何建萍支付超出约定面积3%以外的房款。
一审判决后，何建萍不服判决，提出了上诉。二审法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，最终作出维持原判的终审判决结果。
■法官点评：
海滨公司与何建萍于2004年10月29日签订的购房认购书及商品房买卖合同系双方真实意思的表示，符合法律规定，合同合法有效。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。依照双方合同约定，如面积误差比在3%以内部分的房价款由何建萍补足，超出3%部分的房价款由海滨公司承担，产权归何建萍所有，何建萍应补足超出面积1.66平方米的房款，对于超出部分的面积的房款，由海滨公司自行承担。（文中人物均为化名） |
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