商品房外墙所有权属于谁

    走在街头，我们时常可以见到沿街不少住宅楼的外墙悬挂着各式抢眼广告牌，但这些外墙广告位的使用权和收益归谁却没人关心。当记者在众多小区调查时，发现不少业主对自己居住楼房的屋面和外墙使用权归谁都表示不太清楚。

　　据记者日前从泉山区人民法院了解到的相关信息显示，随着房地产市场的日益发展及法制观念的日渐普及，关于商品房的外墙所有权及使用权的相关纠纷于近期屡次出现。　　

　　■现状 多数业主对外墙使用权不了解

　　随着城市的扩容和改建，一个个楼盘和居民小区拔地而起，特别是在一些黄金地段，户外广告受到商家青睐。但当那些住宅楼的屋面或外墙被用于做商业广告时，业主们是否知道自己的权益正受到侵害？

　　近日，当记者在中心区一居住小区调查，该小区大多居民称不了解外墙使用权归谁。

　　“如果是开发商将商品房外墙广告位的收益收入囊中，我认为开发商抢了我们广大业主的‘蛋糕’。”在西区一小区，其中一栋临街住宅楼的2-6层朝街面的外墙上安装着一幅宽约10米、高约20米的巨幅广告，此面墙无门窗、无阳台，所处地段可谓“寸土寸金”。对此，一名业主认为外墙面、屋面是属于业主的共有财产，广告收益理当归全体业主所有。

　　■事实  广告收益应归业主所有

　　业主对商品房的屋面和外墙享有共有和管理的权利，那么，开发商将外墙用于商业广告的收益又该归谁呢？泉山区人民法院吴凤华法官表示，业主对商品房的屋面和外墙享有共有和管理的权利，当然也有享受其收益的权利，广告收益应归业主所有。

　　如果是单位职工房，职工只有房产证，没有合同，那么楼房的外墙与屋面的使用权归谁？

　　吴法官表示，《物权法》并没有对单位职工房有什么特别的规定，职工的房产证就是一种房屋所有权的公示。换句话说，就是职工在办理房产证前，职工与单位之间就已经有了某种约定，包括口头的。在此基础上职工才得以办理房产证。因此该楼房的外墙与屋面使用权理应归全体业主所有，被用于商业广告时，该收益应归全体业主所有或共同管理使用。如果职工拥有房产的全产权且分摊了足够的公用建筑面积，屋面和外墙则属于业主共有，自然也有享受其收益的权利。　　

　　■说法 外墙的所有权归全体业主 

　　关于商品房外墙所有权的性质，吴风华法官告诉记者，对于如何区分建筑物的专有部分和共有部分，理论界存在多种不同的主张，目前比较权威的是“壁心说”和“最后粉刷层说”。“壁心说”认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板的中间；“最后粉刷层说”认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层粉刷的部分，建筑物的外墙都应当属于共有。这两种观点都主张建筑物的外墙应当属于共有。

　　对于外墙使用权的转让，吴法官表示，既然外墙所有权属于本幢楼全体购房人所共有，作为某个区分所有权人或开发商就无权擅自出售建筑物外墙所有权，也不能与个别区分所有权人约定对建筑物外墙的使用权。《物业管理条例》规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 所以只有全体区分所有权人才有权转让本幢楼的外墙使用权。