物业未尽责，能否不缴物业管理费

    市民疑问

    刘先生：我在所住的小区内，一年内丢失3辆自行车，多次找物业公司反映，他们均说这样的事应由公安机关处理，与物业公司无关。他们这样的说法合法吗？既然与物业公司无关，为什么他们收取的物业管理费中还包含保安费呢？我准备不缴今年的物业管理费，这样做是不是行使合同法上所讲的抗辩权？

　　律师解答：

　　1.物业公司关于自行车丢失事件应由公安机关处理的说法并无错误，但与物业管理公司无关的说法欠妥当。

　　2.刘先生所将的抗辩权，应该是指合同法上所讲的先履行抗辩权。能否行使先履行抗辩权关键要看有没有证据证明物业公司存在违约行为。如有，不仅可以行使先履行抗辩权，还可以结合物业公司的违约责任要求其赔偿一定损失。

　　律师点评：

　　1.尽管物业公司收取的物业管理费中还包含一定数额的保安费，但并不意味着所有业主丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在本案中，物业公司收取了业主的保安费，就应当在维护小区公共秩序和安全方面履行自己的合理义务。假设合同约定物业公司应当定时开关小区大门、安排人员进行小区内的巡逻、对可疑人员的盘查等等，则看物业公司是否履行了上述义务。

　　2.按照合同法规定，如果先履行一方履行不合约定，则后履行一方有权拒绝先履行方的履行要求，此权利称为先履行抗辩权。物业管理中，物业管理公司应首先履行服务义务，然后业主支付物业费，所以当物业管理公司提供的服务不符合合同约定时，业主有权缓交物业费。待物业公司完全履行了合同义务，业主的先履行抗辩权随之消失，即应继续缴纳物业费。刘先生能否行使先履行抗辩权，关键要看有没有证据证明物业公司有违约行为。

　　客观地讲，本案纠纷在目前的物业管理现实中大量存在，作为双方当事人业主和物业公司均存在违约行为，并且往往是因为物业管理质量存在问题或物业公司的其他原因，引发业主拒绝缴纳物业费以此自身救济。但从实践中看，由于业主的维权意识存在误区，往往导致有理变无理，主动变被动，最后导致维权失败。因此建议刘先生，首先对照物业管理合同，看看物业公司的约定义务是什么，然后向物业管理公司了解其提供了那些安保方面的服务，最后综合小区的实际管理情况，看能否找出物业公司违约的相关证据。如果确定物业公司违约，可以拒交物业费并要求物业公司赔偿相应损失。