物业纠纷：辨别合同性质是关键

　　■法庭判决：业主诉讼请求被驳回

　　根据以上调查，陈万里因不能提供有效的证据证明新玲物业公司未履行公共安全防范义务，其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。为此，法庭依照我国《合同法》的有关规定，作出了驳回陈万里诉讼请求的判决。

　　■法官点评：

　　“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是一方提供服务，另一方支付报酬的一种典型的双务、有偿合同，但仅此是不够的。因为《合同法》规定的有偿提供服务的合同有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。所以用“服务合同”来定性是不准确的，必须作进一步的分析，才能准确地适用法律，合理地解决纠纷。

　　有人认为，双方发生纠纷的缘由，是因为被告没有履行车位租赁合同约定的义务。所谓车位租赁合同，是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用，承租人支付租金的合同。这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点，认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费，双方合意指向的是车位而不是业主的车辆，自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可，对车辆的安全不负注意义务。

　　事实上，上述的观点是错误的。第一，因为仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。如果是这样，若大一个小区找一个停车的地方不是很容易的事吗？业主更需要的是规范停车，保证车辆出入方便，并保障车辆的安全。这必须专门有人从事这项服务。第二，小区内用作公用车位的所有人是全体业主而不是物业公司，业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用，岂不是荒廖？物业公司凭什么收取租金？不符合租赁合同的基本法律特征。所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为：为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。

　　从总体上来讲，物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财产有了一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托。对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托。所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。

　　综上所述，陈万里与徐州某物业公司之间合同性质应该是委托合同。因此，法庭作出了驳回业主陈万里的诉讼请求的一审判决。